Sozialgerechte Bodennutzung
Auch: SoBoN
Die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN), ursprünglich als "Münchner Modell" entwickelt, ist ein kommunales Steuerungsinstrument, mit dem Gemeinden Grundstückseigentümer und Vorhabenträger vertraglich an den Folgekosten der Planung (Infrastruktur, sozialer Wohnungsbau, Grünflächen) beteiligen – im Gegenzug für die durch die Planung geschaffene Baurechtsschaffung bzw. Wertsteigerung.
Ausführliche Erklärung
Erhält ein Grundstück durch einen neuen Bebauungsplan erstmals Baurecht oder zusätzliches Baurecht, entsteht dadurch regelmäßig ein erheblicher Wertzuwachs ("Planungsgewinn") für den Eigentümer – ohne eigenes Zutun, allein durch den Hoheitsakt der Gemeinde. Die Sozialgerechte Bodennutzung setzt hier an: Über städtebauliche Verträge nach § 11 BauGB verpflichtet sich der Eigentümer/Vorhabenträger, einen Teil dieses Wertzuwachses für die Allgemeinheit einzusetzen, bevor die Gemeinde den Bebauungsplan aufstellt.
Typische Bausteine eines SoBoN-Vertrags:
- Kostenbeteiligung an Folgeeinrichtungen: Kindergärten, Schulen, Grün- und Ausgleichsflächen, technische Infrastruktur.
- Flächen- oder Kostenanteil für geförderten Wohnungsbau: häufig ein Quotenmodell (z. B. 30–40 % der neu geschaffenen Geschossfläche für sozial gebundenen Wohnraum), oft kombiniert mit einer verbilligten Grundstücksabgabe an die Gemeinde oder gemeinnützige Bauträger.
- Faustformel zur Lastenverteilung: In München wird traditionell mit einer Aufteilung gearbeitet, wonach der Eigentümer einen wesentlichen Teil des Planungsgewinns (nicht den vollen Bodenwert) für diese Zwecke einsetzt, während ihm ein angemessener Rest verbleibt.
Das Modell wurde von München entwickelt, ist aber mittlerweile – unter eigenen Bezeichnungen (z. B. "Baulandmodell", "Kooperatives Baulandmodell") – in vielen deutschen Großstädten und zunehmend auch in mittleren Kommunen verbreitet, oft orientiert am "Münchner Modell" oder Vorgaben der Landesregierungen (z. B. Bayerisches Baulandmodell, Hamburger Baulandbeschluss).
Praxisrelevanz für Makler:
- Beim Verkauf von Bauerwartungsland oder Flächen mit anstehender Planungsänderung sollte geprüft werden, ob die Gemeinde ein Baulandmodell/SoBoN anwendet – dies mindert den realisierbaren Nettoerlös für den Eigentümer erheblich.
- Investoren müssen die Kostenbeteiligung bei der Kalkulation von Projektentwicklungen von Anfang an einpreisen; sie wird meist vor Satzungsbeschluss vertraglich fixiert.
- Die konkrete Ausgestaltung (Quote, Kostenarten) unterscheidet sich stark von Kommune zu Kommune – pauschale Aussagen sind riskant, eine Anfrage beim Stadtplanungsamt ist ratsam.
Beispiel aus der Praxis
Ein Landwirt möchte, dass seine bisherige Ackerfläche am Stadtrand München als Wohnbauland ausgewiesen wird. Die Stadt stimmt der Planänderung nur zu, wenn er zuvor einen städtebaulichen Vertrag nach dem SoBoN-Modell unterzeichnet: Er tritt Flächen für eine Kita und Grünflächen unentgeltlich ab, finanziert einen Teil der Erschließungskosten und verpflichtet sich, 30 % der neuen Wohnfläche für geförderten Wohnungsbau vorzusehen.
Rechtsgrundlage
- § 11 BauGB – Städtebaulicher Vertrag als rechtliches Instrument zur vertraglichen Umsetzung der Lastenverteilung.
- § 1 Abs. 3 BauGB – Planungshoheit und Erforderlichkeit der Bauleitplanung als Ausgangspunkt der kommunalen Verhandlungsposition.
- Kein eigenständiges Bundesgesetz; SoBoN ist ein kommunal entwickeltes, vertraglich umgesetztes Modell ohne unmittelbare gesetzliche Kodifizierung.