Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme

Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist neben der Sanierung das zweite große Instrument des besonderen Städtebaurechts (§§ 136 ff. bzw. §§ 165 ff. BauGB). Sie kommt zum Einsatz, wenn eine Gemeinde eine größere, meist unbebaute oder untergenutzte Fläche entsprechend ihrer Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde (z. B. dringender Bedarf an Wohnbauflächen, Konversion einer Kaserne oder eines Bahnareals) zügig und einheitlich entwickeln will.

Verfahrensschritte und Besonderheiten:

• Vorbereitende Untersuchungen analog zur Sanierung (§ 165 Abs. 4 i. V. m. § 141 BauGB).
• Entwicklungssatzung: Die Gemeinde legt den Entwicklungsbereich förmlich per Satzung fest (§ 165 Abs. 6 BauGB).
• Bodenordnendes Kernstück – der Zwischenerwerb: Charakteristisch für die Entwicklungsmaßnahme ist, dass die Gemeinde (oder ein von ihr beauftragter Entwicklungsträger) die Grundstücke im Entwicklungsbereich regelmäßig zunächst zum Wert vor der Entwicklungsmaßnahme (unbeeinflusst vom künftigen Planungsgewinn) erwirbt, erschließt und Baurecht schafft, um sie anschließend zum Verkehrswert nach Entwicklung wieder zu veräußern. Damit wird der Planungsgewinn – anders als bei der klassischen Baulandumlegung – weitgehend der öffentlichen Hand bzw. der Gemeinschaft zugeführt.
• Genehmigungsvorbehalte ähnlich der Sanierung (§ 169 Abs. 1 BauGB verweist auf die Vorschriften der Sanierung, u. a. Genehmigungspflicht für Rechtsgeschäfte und beim Grundbuchverkehr).
• Ausgleichsbeträge: Auch hier gilt das Prinzip, dass Eigentümer den entwicklungsbedingten Wertzuwachs abschöpfen lassen müssen, sofern sie ihr Grundstück behalten (Ausgleichsbetrag entsprechend §§ 154, 169 BauGB).

Praxisrelevanz für Makler:

• Innerhalb eines förmlich festgelegten Entwicklungsbereichs unterliegen praktisch alle Rechtsgeschäfte über Grundstücke (Kauf, Belastung) einer Genehmigungspflicht durch die Gemeinde – ein Verkauf ohne diese Genehmigung ist schwebend unwirksam.
• Grundstückseigentümer im Entwicklungsbereich müssen mit einem möglichen Verkauf an den Entwicklungsträger zum "Anfangswert" rechnen, was für Eigentümer, die auf den vollen späteren Baulandwert spekuliert haben, oft unerwartet ist.
• Für Investoren und Bauträger kann der Erwerb entwickelter, bereits erschlossener Parzellen im Anschluss an die Maßnahme attraktiv sein, da Planungs- und Erschließungsrisiken bereits von der öffentlichen Hand getragen wurden.

Eine Großstadt möchte auf dem Gelände einer aufgegebenen Kaserne einen neuen Stadtteil mit mehreren Tausend Wohnungen entwickeln. Sie legt per Entwicklungssatzung einen Entwicklungsbereich fest und beauftragt eine kommunale Entwicklungsgesellschaft, die Flächen von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zum Vorwert zu erwerben, zu erschließen und anschließend parzelliert an Bauträger zu veräußern.