Stiftung
Auch: rechtsfähige Stiftung · Stiftung bürgerlichen Rechts
Eine Stiftung ist eine mit eigenem Vermögen ausgestattete, mitgliederlose juristische Person, die einen vom Stifter dauerhaft festgelegten Zweck verfolgt. In der Immobilienwirtschaft tritt sie vor allem als langfristige Halterin von Grundbesitz auf, etwa zur Absicherung von Familienvermögen oder zur Verfolgung gemeinnütziger Zwecke.
Ausführliche Erklärung
Anders als eine GmbH oder Personengesellschaft hat eine Stiftung keine Gesellschafter oder Mitglieder – sie „gehört" niemandem, sondern verselbstständigt das vom Stifter eingebrachte Vermögen dauerhaft für den festgelegten Zweck. Rechtsgrundlage ist seit der grundlegenden Stiftungsrechtsreform, die zum 1. Juli 2023 vollständig in Kraft getreten ist, ein bundeseinheitlich geregeltes Stiftungszivilrecht in §§ 80 ff. BGB. Die Errichtung erfordert ein Stiftungsgeschäft (Stiftungssatzung mit Zweck, Vermögen und Organisation) sowie die Anerkennung durch die zuständige Landesbehörde.
Für die Immobilienwirtschaft ist die Stiftung vor allem in zwei Konstellationen relevant:
- Vermögens- und Familienstiftung: Immobilienvermögen wird dauerhaft in eine Stiftung eingebracht, um es vor Zersplitterung durch Erbfolge zu schützen und generationenübergreifend zu erhalten. Die Destinatäre (meist Familienangehörige) erhalten Erträge, ohne Eigentümer der Immobilien zu werden.
- Gemeinnützige Stiftung: Immobilien werden gehalten, um mit den Erträgen (etwa Mieteinnahmen) einen steuerbegünstigten Zweck zu fördern; bei Anerkennung der Gemeinnützigkeit profitiert die Stiftung von Steuervergünstigungen bei Körperschaft-, Gewerbe- und Erbschaftsteuer.
Übertragungen von Immobilienvermögen auf eine Stiftung können erbschaft- und schenkungsteuerlich relevant sein, unterliegen bei Familienstiftungen zudem der besonderen Ersatzerbschaftsteuer, die alle 30 Jahre auf das Stiftungsvermögen erhoben wird, um die fehlende natürliche Erbfolge auszugleichen. Ab 2026 wird zusätzlich ein Stiftungsregister beim Bundesamt für Justiz eingeführt, das die Transparenz über Stiftungen und ihre Vertretungsverhältnisse verbessert.
Beispiel aus der Praxis
Ein Unternehmer bringt sein umfangreiches Mietimmobilienportfolio in eine neu gegründete Familienstiftung ein, um es dauerhaft zusammenzuhalten und vor einer Aufteilung unter mehreren Erben zu schützen. Seine Kinder erhalten als Destinatäre laufend Ausschüttungen aus den Mieterträgen, ohne selbst Eigentümer der Immobilien zu werden.
Rechtsgrundlage
- § 80 BGB – Regelt Entstehung und Ausgestaltung der rechtsfähigen Stiftung.
- § 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG – Begründet die Ersatzerbschaftsteuer für Familienstiftungen im 30-Jahres-Turnus.