Vermögensverwaltende GmbH

Für Makler, die mit vermögenden Privatkunden, Bestandshaltern oder Family Offices zu tun haben, ist die vermögensverwaltende GmbH ein wiederkehrendes Strukturierungsthema, das den Verkaufs- oder Ankaufsprozess (Asset Deal vs. Share Deal) beeinflusst.

Steuerlicher Mechanismus:

• Die GmbH selbst zahlt auf ihre Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne nur Körperschaftsteuer (15 % zzgl. Solidaritätszuschlag) statt des persönlichen Einkommensteuersatzes von bis zu 45 % – ein erheblicher Vorteil bei Thesaurierung (Nichtausschüttung) der Gewinne.
• Bei rein vermögensverwaltender Tätigkeit (keine gewerbliche Prägung im Sinne des § 15 EStG, kein gewerblicher Grundstückshandel) kann die Gesellschaft die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in Anspruch nehmen: Die Erträge aus der Grundstücksverwaltung werden dann vollständig von der Gewerbesteuer befreit, sodass effektiv nur Körperschaftsteuer anfällt.
• Werden die Gewinne an die Gesellschafter ausgeschüttet, fällt zusätzlich Abgeltungsteuer (25 % zzgl. Soli) bzw. Teileinkünfteverfahren an – die Gesamtsteuerlast bei Ausschüttung nähert sich dann wieder der privaten Einkommensteuer an. Der Vorteil liegt daher primär in der Thesaurierung und im Wiederanlagehebel.

Praxisrelevanz für Makler:

• Bei Ankaufsberatung: Vermögende Käufer erwerben Immobilien häufig direkt über eine neu gegründete oder bestehende GmbH statt privat.
• Bei Verkäufen: Ein Verkauf kann als Share Deal (Verkauf der GmbH-Anteile statt der Immobilie) strukturiert werden, was insbesondere bei Gewerbeimmobilien Grunderwerbsteuer sparen kann (unter den Voraussetzungen der §§ 1 Abs. 2a, 2b GrEStG zur Anteilsvereinigung).
• Nachteile: höhere laufende Kosten (Bilanzierungspflicht, Steuerberater), keine Abgeltungsteuer-Vorteile bei Zinsen, kein privater Veräußerungsgewinn nach der Zehnjahresfrist des § 23 EStG – Gewinne aus Grundstücksverkäufen sind bei der GmbH immer steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer.
• Grenze zur Gewerblichkeit: Sobald die GmbH aktiv handelt (z. B. Bauträgertätigkeit, häufiger Ankauf und Verkauf, Betrieb von Nebenleistungen wie Reinigung oder Bewachung für Dritte), entfällt die erweiterte Kürzung und die volle Gewerbesteuer greift.

Eine Familie mit mehreren vermieteten Mehrfamilienhäusern gründet eine GmbH, überträgt die Objekte im Wege der Einbringung und lässt die Mieteinnahmen darin thesaurieren, um sie langfristig für Reinvestitionen zu nutzen. Der Makler berät bei der Bewertung der einzubringenden Objekte und bei der Strukturierung eines möglichen späteren Share Deals beim Verkauf.