Terrassenfläche
Auch: Terrasse · Freisitzfläche
Die Terrassenfläche ist die Grundfläche einer im Freien liegenden, meist gepflasterten oder gefliesten Sitzfläche, die an eine Wohnung oder ein Haus angrenzt. Bei der Wohnflächenberechnung zählt sie nicht voll, sondern nur zu einem Bruchteil mit.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die korrekte Behandlung der Terrassenfläche in Exposés und Wohnflächenberechnungen praxisrelevant, weil sie ein häufiger Streitpunkt bei Mietminderungen und Kaufpreisverhandlungen ist. Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV), die auch außerhalb des öffentlich geförderten Wohnungsbaus als anerkannte Berechnungsmethode dient, werden Terrassen ebenso wie Balkone und Loggien grundsätzlich zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte ihrer Grundfläche auf die Wohnfläche angerechnet (§ 4 Nr. 4 WoFlV). Der höhere Anrechnungsfaktor (bis 50 %) kommt bei besonders hochwertiger Ausstattung oder Lage in Betracht, etwa bei überdachten, windgeschützten Terrassen mit gehobenem Belag.
Wichtig ist die Abgrenzung:
- Terrasse: ebenerdig auf dem Erdboden oder auf einem Kellergeschoss/Tiefgaragendach angelegte Fläche, meist im Erdgeschoss oder auf einem Staffelgeschoss (Dachterrasse).
- Balkon: auskragender oder vorgestellter Bauteil in einem Obergeschoss.
- Loggia: in den Baukörper eingezogene, meist überdachte Freifläche.
Alle drei werden bei der Wohnflächenermittlung nach derselben Regel (max. 50 %, i. d. R. 25 %) behandelt. In Kaufverträgen und Verkehrswertgutachten wird die Terrassenfläche oft zusätzlich getrennt ausgewiesen, da sie werterhöhend, aber nicht vollwertig nutzbar ist (Witterungsabhängigkeit). Bei der Berechnung nach DIN 277 (Nutzungsfläche) zählt die Terrasse dagegen als Außenfläche und wird nicht in die Nettoraumfläche einbezogen – Makler sollten daher stets angeben, nach welchem Berechnungsstandard die Fläche ausgewiesen ist.
Beispiel aus der Praxis
Eine Erdgeschosswohnung hat 80 m² Wohnfläche zuzüglich einer 20 m² großen Terrasse. Bei einem Anrechnungsfaktor von 25 % fließen 5 m² in die Gesamtwohnfläche ein, sodass im Exposé 85 m² Wohnfläche ausgewiesen werden – mit dem Zusatz „inkl. anteiliger Terrassenfläche".
Rechtsgrundlage
- § 4 Nr. 4 WoFlV – Anrechnung von Terrassen, Balkonen, Loggien und Dachgärten zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
- § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoFlV – Terrassen zählen nicht zur Grundfläche der Räume (§ 2 Abs. 1 WoFlV), sondern werden als eigene Flächenkategorie gesondert angerechnet.