Totalunternehmer
Auch: TU
Der Totalunternehmer (TU) übernimmt gegenüber dem Bauherrn nicht nur die komplette Bauausführung wie ein Generalunternehmer, sondern zusätzlich auch die gesamte Planung des Bauvorhabens – von der Entwurfsplanung bis zur Ausführungsplanung. Der Bauherr erhält damit Planung und Bau „aus einer Hand“.
Ausführliche Erklärung
Während der klassische Generalunternehmer (GU) auf Basis einer vom Bauherrn bereits vorliegenden Planung (Architekt, Fachplaner) baut, übernimmt der Totalunternehmer zusätzlich die komplette Planungsverantwortung. Er beauftragt selbst Architekten und Fachplaner (Tragwerksplaner, TGA-Planer etc.) als eigene Nachunternehmer oder beschäftigt sie im eigenen Haus.
Vorteile für den Bauherrn:
- Nur ein Vertragspartner für Planung und Ausführung – dadurch weniger Schnittstellenrisiko und vereinfachtes Nachtragsmanagement
- Meist Festpreis- und Fertigstellungstermin-Garantie für das Gesamtprojekt
- Geringerer eigener Koordinationsaufwand, da der Totalunternehmer sämtliche Fachplaner koordiniert
Nachteile und Risiken:
- Geringerer Einfluss des Bauherrn auf die Detailplanung, da der TU eigene Planungsvorstellungen und Kostenoptimierungen einbringt
- Höhere Vergütung, da der TU sein umfassendes Planungs- und Ausführungsrisiko einpreist
- Konzentration großen Know-hows und wirtschaftlicher Abhängigkeit auf einen einzigen Vertragspartner
Abgrenzung: Der Totalunternehmer unterscheidet sich vom Totalübernehmer (siehe Totalübernehmer) dadurch, dass Letzterer zusätzlich auch die Finanzierungsverantwortung bzw. das Grundstück mit einbringt und damit näher am Bauträgermodell liegt. Rechtlich handelt es sich beim Totalunternehmervertrag um einen Werkvertrag nach § 631 BGB, häufig kombiniert mit Elementen eines Planungsvertrags (Architektenleistungen nach HOAI).
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor beauftragt für den Bau eines Bürogebäudes einen Totalunternehmer. Dieser erstellt sämtliche Planungen (Entwurf, Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung), beauftragt die notwendigen Fachplaner und errichtet das Gebäude schlüsselfertig zu einem vertraglich vereinbarten Festpreis und Fertigstellungstermin.
Rechtsgrundlage
- § 631 BGB – Grundnorm des Werkvertrags, auf dessen Basis der Totalunternehmervertrag als Vertrag über Planungs- und Bauleistungen ausgestaltet wird.