Überbau
Auch: Grenzüberbau · Grundstücksüberbau
Ein Überbau liegt vor, wenn ein Gebäude beim Bau versehentlich über die Grenze des eigenen Grundstücks hinaus auf das Nachbargrundstück errichtet wurde. Das Gesetz duldet einen solchen Überbau unter bestimmten Voraussetzungen und gibt dem betroffenen Nachbarn im Gegenzug einen Anspruch auf eine laufende Geldrente (Überbaurente).
Ausführliche Erklärung
Der Überbau ist ein klassisches nachbarrechtliches Thema, das für Makler vor allem bei älteren Bestandsimmobilien und bei Grundstücksteilungen praxisrelevant ist:
- Duldungspflicht (§ 912 BGB): Hat der Eigentümer bei der Errichtung eines Gebäudes versehentlich, also ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit, über die Grenze gebaut, muss der Nachbar den Überbau grundsätzlich dulden – sofern er nicht sofort nach Bekanntwerden widersprochen hat. Wurde absichtlich oder grob fahrlässig überbaut, entfällt die Duldungspflicht und der Nachbar kann Beseitigung verlangen.
- Überbaurente: Als Ausgleich für die Duldung steht dem Nachbarn eine jährliche Geldrente zu (§ 912 Abs. 2 BGB), die sich am Wert der beeinträchtigten Fläche orientiert und regelmäßig als Reallast im Grundbuch des überbauenden Grundstücks (zugunsten des benachbarten Grundstücks) eingetragen wird, um bei Eigentümerwechsel fortzubestehen.
- Relevanz beim Immobilienverkauf: Ein bestehender (geduldeter) Überbau kann den Verkehrswert und die Vermarktbarkeit beeinflussen – insbesondere wenn er nicht im Grundbuch abgesichert ist. Vor Verkauf sollte geprüft werden, ob ein amtlicher Lageplan/Grenzvermessung vorliegt und ob eine Grunddienstbarkeit oder Reallast eingetragen ist.
- Abgrenzung: Vom Überbau zu unterscheiden ist der Anbau oder das bloße Hinüberragen von Dachvorsprüngen/Ästen, die andere Vorschriften betreffen (z. B. § 910 BGB Selbsthilferecht bei überhängenden Zweigen).
- Vermessungspflicht bei Neubauten: Um einen Überbau von vornherein zu vermeiden, ist vor Baubeginn regelmäßig eine amtliche Gebäudeeinmessung durch einen Vermessungsingenieur vorgeschrieben; Streitigkeiten entstehen meist bei älteren Bauten ohne moderne Vermessungsgrundlage oder bei Grenzbebauung nach ungenauen historischen Katasterunterlagen.
- Erwerbsrecht des Nachbarn: Ist der Überbau erheblich, kann der beeinträchtigte Nachbar unter bestimmten Voraussetzungen sogar die Übereignung der überbauten Fläche gegen Entschädigung verlangen (§ 915 BGB).
Beispiel aus der Praxis
Bei der Errichtung einer Garage stellt sich Jahre später bei einer Neuvermessung heraus, dass die Garagenwand 15 cm auf das Nachbargrundstück hinüberragt. Da der Überbau versehentlich erfolgte und der Nachbar seinerzeit nicht widersprochen hat, muss er ihn dulden, erhält aber eine im Grundbuch als Reallast gesicherte jährliche Überbaurente. Beim späteren Verkauf beider Grundstücke müssen Makler und Notar diese Belastung offenlegen.
Rechtsgrundlage
- § 912 BGB – Duldungspflicht bei entschuldigtem Überbau und Anspruch auf Überbaurente.
- § 913 BGB – Zahlung der Überbaurente: Die Rente ist jährlich im Voraus zu entrichten, ihre Höhe bemisst sich nach dem Wert der beeinträchtigten Fläche zum Zeitpunkt der Grenzüberschreitung.
- § 914 BGB – Rang, Eintragung und Erlöschen der Rente: Der Rentenanspruch geht allen Rechten am belasteten Grundstück vor und erlischt mit Beseitigung des Überbaus.
- § 915 BGB – Anspruch auf Abkauf der überbauten Fläche.
- § 916 BGB – Wird durch den Überbau ein Erbbaurecht oder eine Dienstbarkeit am Nachbargrundstück beeinträchtigt, gelten §§ 912–914 BGB zugunsten des Berechtigten entsprechend.