Überbaurente

Baut ein Eigentümer ein Gebäude und ragt dieses versehentlich über die Grundstücksgrenze auf das Nachbargrundstück hinüber (Überbau), muss der betroffene Nachbar dies unter bestimmten Voraussetzungen dulden – sofern er nicht rechtzeitig, das heißt vor oder unmittelbar nach dem Grenzüberschreiten, Widerspruch erhoben hat (§ 912 Abs. 1 BGB). Als Ausgleich für diese Duldungspflicht erhält der überbaute Nachbar von Gesetzes wegen eine Geldrente – die Überbaurente.

Wichtige Praxispunkte für Makler:

• Voraussetzungen: Die Duldungspflicht und damit der Rentenanspruch bestehen nur, wenn der Überbau weder vorsätzlich noch grob fahrlässig erfolgte (§ 912 Abs. 1 BGB) und der Nachbar nicht rechtzeitig widersprochen hat.
• Höhe der Rente: Die Überbaurente bemisst sich nach dem Wert der in Anspruch genommenen Fläche und ist jährlich im Voraus zu entrichten (§ 913 Abs. 2 BGB). Sie orientiert sich häufig an ortsüblichen Verzinsungssätzen für den Bodenwert der beanspruchten Teilfläche.
• Dingliche Wirkung ohne Grundbucheintragung: Der Anspruch auf die Überbaurente wird kraft Gesetzes wie eine Reallast behandelt und geht bei Eigentümerwechsel automatisch auf den Rechtsnachfolger über; er hat Vorrang vor allen anderen Rechten am belasteten Grundstück, auch älteren. Eine Eintragung ins Grundbuch ist dafür nicht erforderlich - sie wird nur für den Verzicht auf das Recht oder eine vertragliche Festlegung der Rentenhöhe benötigt (§ 914 BGB).
• Ablösung: Der überbauende Eigentümer kann die Rentenverpflichtung nicht einseitig durch Zahlung eines Kapitalbetrags ablösen; umgekehrt kann der überbaute Nachbar unter bestimmten Umständen die Übereignung der überbauten Fläche gegen angemessene Entschädigung verlangen (§ 915 BGB), was die Überbaurente dann beendet.
• Abgrenzung zur Grunddienstbarkeit: Anders als bei einer vertraglich vereinbarten Nutzungsentschädigung entsteht der Anspruch auf Überbaurente kraft Gesetzes, ohne dass hierfür überhaupt eine Eintragung im Grundbuch erfolgt - auch der Vorrang gegenüber Rechtsnachfolgern ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz (§ 914 Abs. 1 BGB), nicht aus einer Grundbucheintragung.
• Maklerrelevanz: Bei der Wertermittlung und Vermarktung von Grundstücken mit bestehendem Überbau muss der Makler sowohl die Belastung (Duldungspflicht des betroffenen Grundstücks) als auch den werthaltigen Rentenanspruch (beim begünstigten Grundstück) offenlegen, da beide den Verkehrswert beeinflussen.

Beim Neubau eines Einfamilienhauses stellt sich nach Fertigstellung heraus, dass die Kellerwand versehentlich 15 Zentimeter auf das Nachbargrundstück hinüberragt. Da der Nachbar den geringfügigen Überbau nicht sofort bemerkt und nicht rechtzeitig widersprochen hat, muss er ihn dulden, erhält im Gegenzug aber vom Bauherrn eine jährliche Überbaurente, die sich am Bodenwert der beanspruchten 15 Zentimeter breiten Streifenfläche orientiert.