Umwandlung Mietwohnung (in Eigentumswohnung)
Auch: Wohnungsumwandlung · Umwandlung von Mietwohnungen
Die Umwandlung einer Mietwohnung bezeichnet den Vorgang, bei dem der Eigentümer eines vermieteten Mehrfamilienhauses per Teilungserklärung nach § 8 WEG einzelne, rechtlich selbstständige Eigentumswohnungen bildet. Das bestehende Mietverhältnis bleibt zunächst bestehen; erst der anschließende Verkauf der Wohnung an einen Dritten löst besondere Mieterschutzrechte aus.
Ausführliche Erklärung
Aus Sicht des Mieters ändert die bloße Umwandlung zunächst nichts an seiner rechtlichen Stellung: Der Vermieter bleibt derselbe, lediglich die dingliche Struktur des Eigentums am Gebäude ändert sich, weil nun jede Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt mit zugehörigem Miteigentumsanteil erhält. Praktisch relevant wird die Umwandlung für den Mieter erst, wenn "seine" Wohnung nach der Umwandlung an einen Dritten verkauft wird. Dann greifen zwei zentrale Schutzmechanismen des Mietrechts:
- Vorkaufsrecht (§ 577 BGB): Verkauft der Vermieter die umgewandelte Wohnung an einen Dritten, hat der Mieter das Recht, zu denselben Konditionen selbst in den Kaufvertrag einzutreten. Ausgenommen ist der Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige des Vermieters.
- Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB): Der Erwerber kann sich erst drei Jahre nach dem Kauf auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung als Kündigungsgrund berufen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder diese Frist per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern.
Für Makler ist die Umwandlung häufig der erste Schritt vor dem Einzelverkauf von Eigentumswohnungen aus einem zuvor rein vermieteten Objekt. Bei der Beratung von Käufern ist stets zu prüfen, ob und wann die Wohnung umgewandelt wurde, ob sie vermietet ist und ob die Kündigungssperrfrist noch läuft.
Beispiel aus der Praxis
Eine Investorin kauft ein Mehrfamilienhaus mit sechs vermieteten Wohnungen und lässt es in sechs Eigentumswohnungen aufteilen. Eine der Wohnungen verkauft sie anschließend an eine Kapitalanlegerin. Der bisherige Mieter hat ein Vorkaufsrecht; verzichtet er darauf, kann die neue Eigentümerin ihm frühestens nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen.
Rechtsgrundlage
- § 8 WEG – Teilung durch den Eigentümer als rechtliche Grundlage der Umwandlung.
- § 577 BGB – Vorkaufsrecht des Mieters beim Verkauf der umgewandelten Wohnung.
- § 577a BGB – Dreijährige Kündigungssperrfrist zugunsten des Mieters (per Landesverordnung bis zu zehn Jahre verlängerbar).