Umwandlungserklärung
Auch: Teilungserklärung nach § 8 WEG · Aufteilungserklärung
Will ein Eigentümer, dem ein Grundstück oder Gebäude allein gehört, dieses in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen, gibt er dazu eine Umwandlungserklärung nach § 8 WEG gegenüber dem Grundbuchamt ab. Damit entsteht Wohnungseigentum, ohne dass es – wie bei der Teilung durch Vertrag nach § 3 WEG – mehrerer Miteigentümer bedarf.
Ausführliche Erklärung
Das Wohnungseigentumsgesetz kennt zwei Wege zur Begründung von Wohnungseigentum:
- Vertragliche Teilung (§ 3 WEG): Mehrere Miteigentümer eines Grundstücks vereinbaren vertraglich die Einräumung von Sondereigentum an bestimmten Räumen, verbunden mit einem Miteigentumsanteil.
- Teilung durch den Eigentümer / Umwandlungserklärung (§ 8 WEG): Gehört das Grundstück einer einzigen Person (oder einer teilenden Gesellschaft), kann diese durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum in Miteigentumsanteile mit Sondereigentum aufteilen. Diese Erklärung – umgangssprachlich oft "Teilungserklärung" genannt – ist der praktisch häufigste Weg, insbesondere bei Bauträgerprojekten und bei der nachträglichen Umwandlung vermieteter Mehrfamilienhäuser in Eigentumswohnungen.
Inhaltlich muss die Umwandlungserklärung enthalten:
- die genaue Abgrenzung des Sondereigentums (Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde, § 7 Abs. 4 WEG),
- die Größe der Miteigentumsanteile je Einheit,
- häufig zugleich die Gemeinschaftsordnung, die das Innenverhältnis der künftigen Eigentümer regelt (Kostenverteilung, Nutzungsrechte, Sondernutzungsrechte, Verwalterrechte).
Praxisrelevanz für den Makler:
- Nachträgliche Umwandlung vermieteter Bestandsimmobilien: Wird ein vermietetes Mehrfamilienhaus per Umwandlungserklärung in Einzeleigentum aufgeteilt, löst dies bei den Bestandsmietern die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB aus, sobald eine Einheit an einen Dritten verkauft wird.
- Grundbuchvollzug: Erst mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher durch das Grundbuchamt entsteht das Wohnungseigentum rechtlich wirksam; bis dahin handelt es sich rechtlich noch um Anteile am ungeteilten Grundstück.
- Prüfungspflicht beim Verkauf: Der Makler sollte die Umwandlungserklärung samt Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung stets einsehen, um Sondereigentum, Sondernutzungsrechte und Kostenverteilerschlüssel korrekt im Exposé darzustellen.
Beispiel aus der Praxis
Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit acht vermieteten Wohnungen möchte diese einzeln verkaufen. Er lässt einen Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellen und gibt gegenüber dem Grundbuchamt eine Umwandlungserklärung nach § 8 WEG ab. Daraufhin legt das Grundbuchamt für jede Wohnung ein eigenes Wohnungsgrundbuch an; die Wohnungen können nun einzeln verkauft werden.