Umwandlung von Mietwohnung in Eigentumswohnung
Auch: Umwandlung in Wohnungseigentum · Mieterschutz bei Umwandlung
Wird eine vermietete Wohnung nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelt, greifen besondere Mieterschutzvorschriften: Der Mieter erhält ein Vorkaufsrecht beim anschließenden Verkauf und wird nach einem Eigentümerwechsel für mehrere Jahre vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung geschützt.
Ausführliche Erklärung
Wird während eines laufenden Mietverhältnisses das Gebäude, in dem sich die vermietete Wohnung befindet, nach § 8 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt, ändert sich für den Mieter zunächst nichts an seinem Mietverhältnis – der Vermieter bleibt vertraglich gebunden. Erst der anschließende Verkauf der umgewandelten Wohnung an einen Dritten löst besonderen Mieterschutz aus.
Zum einen steht dem Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu: Wird die Wohnung, an der nach seinem Einzug Wohnungseigentum begründet wurde, an einen Dritten verkauft, kann er zu den vereinbarten Bedingungen selbst in den Kaufvertrag eintreten (Ausnahme: Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige des Vermieters).
Zum anderen greift nach dem Verkauf die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB: Der neue Eigentümer kann sich für einen bestimmten Zeitraum nicht auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung als Kündigungsgrund berufen. Diese Sperrfrist beträgt grundsätzlich drei Jahre ab Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Landesregierungen die Frist durch Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern. Seit einer Gesetzesänderung erfasst die Sperrfrist seit 2013 auch Verkäufe an Personengesellschaften (z. B. GbR) oder an mehrere Erwerber, selbst wenn keine Umwandlung in Wohnungseigentum beabsichtigt ist ("Münchener Modell").
Ergänzend kann in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bereits die Umwandlung selbst einer Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB unterliegen (siehe Wohnungsumwandlung).
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus, teilt es in Eigentumswohnungen auf und verkauft eine bereits vermietete Wohnung an eine Privatperson, die dort selbst einziehen möchte. Da der Eigentümerwechsel erst kürzlich erfolgt ist, kann der neue Eigentümer wegen der Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB noch nicht wegen Eigenbedarfs kündigen; zudem hätte der Mieter beim Verkauf ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB gehabt.
Rechtsgrundlage
- § 577 BGB – Vorkaufsrecht des Mieters beim Verkauf nach Umwandlung in Wohnungseigentum.
- § 577a BGB – Kündigungssperrfrist von grundsätzlich drei, in angespannten Wohnungsmärkten bis zu zehn Jahren nach dem Verkauf.
- § 250 BauGB – Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung selbst in ausgewiesenen Gebieten.