Vorkaufsrecht des Mieters

Rechtsgrundlage ist § 577 Abs. 1 BGB: Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Der typische Anwendungsfall ist die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen (Aufteilung nach § 8 WEG) während eines laufenden Mietverhältnisses und der anschließende Verkauf der Wohnung an einen Investor oder eine andere Privatperson: In diesem Fall darf der Mieter zu den mit dem Käufer vereinbarten Bedingungen selbst in den Kaufvertrag eintreten.

Das Vorkaufsrecht gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Übt der Mieter das Vorkaufsrecht aus, finden im Übrigen die allgemeinen Vorschriften über den Vorkauf Anwendung, soweit § 577 BGB nichts Abweichendes regelt. Nach § 577 Abs. 5 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam – das Vorkaufsrecht kann also nicht vertraglich zulasten des Mieters ausgeschlossen werden.

Vom Vorkaufsrecht zu unterscheiden ist die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB, die den Mieter nach dem Verkauf einer umgewandelten Wohnung zusätzlich für mehrere Jahre vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung schützt. Beide Rechte greifen ineinander: Verzichtet der Mieter auf sein Vorkaufsrecht, bleibt ihm der zeitlich befristete Kündigungsschutz nach dem Eigentümerwechsel dennoch erhalten.

Ein Vermieter teilt ein Mehrfamilienhaus, in dem eine Mieterin seit Jahren wohnt, in Eigentumswohnungen auf und verkauft ihre Wohnung anschließend an einen Kapitalanleger. Da das Wohnungseigentum erst nach dem Einzug der Mieterin begründet wurde, steht ihr ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zu: Sie kann zu den mit dem Anleger vereinbarten Konditionen selbst in den Kaufvertrag eintreten.