Umwidmung

Nach § 29 Abs. 1 BauGB gilt die Nutzungsänderung einer baulichen Anlage ausdrücklich als "Vorhaben" im Sinne des Baugesetzbuches, sodass ihre Zulässigkeit nach den bauplanungsrechtlichen Vorschriften der §§ 30 bis 37 BauGB zu prüfen ist – unabhängig davon, ob mit der Umwidmung bauliche Veränderungen einhergehen. Eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung liegt insbesondere vor, wenn der Rahmen der bisher genehmigten Nutzung verlassen wird und dadurch städtebaulich relevante Belange neu berührt werden – etwa beim Wechsel zwischen den Hauptnutzungsarten der Baunutzungsverordnung (z. B. von Gewerbe zu Wohnen).

Auf übergeordneter Ebene betrifft Umwidmung auch die Änderung der Bauleitplanung selbst: Will eine Gemeinde eine bislang landwirtschaftlich genutzte Fläche zu Bauland entwickeln, muss sie den Flächennutzungsplan ändern und einen Bebauungsplan aufstellen oder ändern lassen – ein eigenständiges, oft mehrjähriges Planungsverfahren mit Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung.

Für Makler ist die Umwidmung vor allem im Bestand relevant: Eine als Gewerbeeinheit genehmigte Fläche darf nicht ohne Weiteres als Wohnung vermarktet oder genutzt werden, auch wenn sie baulich dafür geeignet erscheint – ohne formelle Nutzungsänderungsgenehmigung drohen bauordnungsrechtliche Nutzungsuntersagungen. Gleiches gilt umgekehrt bei der Umnutzung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken, die zusätzlich dem Zweckentfremdungsrecht der Länder unterliegen kann.

Ein Eigentümer möchte ein ehemaliges Ladenlokal im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses in eine Wohnung umwandeln. Da dies eine Nutzungsänderung nach § 29 Abs. 1 BauGB darstellt, muss er bei der Bauaufsichtsbehörde einen Bauantrag bzw. eine Anzeige zur Nutzungsänderung stellen; ohne diese Genehmigung darf die Einheit nicht als Wohnung vermietet werden.