Zweckentfremdung
Auch: Zweckwidrige Nutzung · Zweckentfremdung von Wohnraum
Zweckentfremdung bedeutet, dass eine Immobilieneinheit anders genutzt wird, als es die vereinbarte Zweckbestimmung vorsieht oder das öffentliche Recht erlaubt. Im WEG-Kontext betrifft dies vor allem die Nutzung einer Einheit entgegen der in der Teilungserklärung festgelegten Widmung (z. B. Wohnung statt Gewerbe); daneben gibt es die öffentlich-rechtliche Zweckentfremdung von Wohnraum nach Landesrecht.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff wird in zwei rechtlich unterschiedlichen, für Makler beide relevanten Zusammenhängen verwendet:
1. WEG-interne Zweckentfremdung: Nutzt ein Eigentümer seine Sondereigentumseinheit entgegen der vereinbarten Zweckbestimmung (siehe Zweckbestimmung), etwa indem er eine als Wohnung gewidmete Einheit dauerhaft gewerblich als Büro oder Praxis nutzt, oder umgekehrt eine Teileigentumseinheit ohne Zustimmung zu Wohnzwecken vermietet, können die übrigen Eigentümer einen Unterlassungsanspruch geltend machen (§ 1004 BGB analog i. V. m. § 14 WEG). Maßstab ist die von der Rechtsprechung entwickelte typisierende Betrachtungsweise: Zulässig ist, was nach Art und Störpotenzial der vereinbarten Nutzung entspricht oder diese nicht mehr beeinträchtigt als die gewidmete Nutzung selbst.
2. Öffentlich-rechtliche Zweckentfremdung von Wohnraum: Unabhängig vom WEG-Innenverhältnis regeln viele Bundesländer und Kommunen (u. a. Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt, München) per Zweckentfremdungsverbotsgesetz, dass Wohnraum nicht ohne behördliche Genehmigung
- gewerblich genutzt (Büro, Praxis, Ferienwohnung),
- länger als eine bestimmte Frist leer stehend belassen, oder
- abgerissen bzw. baulich zweckentfremdet werden darf.
Verstöße können mit erheblichen Bußgeldern (in Berlin und München bis zu 500.000 Euro) geahndet werden. Für die Praxis besonders relevant ist die kurzfristige Vermietung über Plattformen (Airbnb & Co.): In vielen Großstädten ist die gewerbliche Kurzzeitvermietung einer Wohnung ohne Genehmigung eine Zweckentfremdung im öffentlich-rechtlichen Sinn – unabhängig davon, ob die WEG-interne Zweckbestimmung dies erlauben würde.
Für Makler ist entscheidend, beide Ebenen zu unterscheiden und Käufer/Vermieter darauf hinzuweisen, dass eine geplante gewerbliche Nutzung oder Kurzzeitvermietung sowohl mit der Teilungserklärung als auch mit dem örtlichen Zweckentfremdungsrecht vereinbar sein muss.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentümerin vermietet ihre als Wohnung gewidmete Eigentumswohnung dauerhaft möbliert über eine Buchungsplattform an wechselnde Feriengäste. Die übrigen Eigentümer verlangen Unterlassung, weil die gewerbsmäßige Kurzzeitvermietung mit erhöhtem Publikumsverkehr über das hinausgeht, was eine normale Wohnnutzung mit sich bringt – zusätzlich prüft das zuständige Bezirksamt, ob eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung nach dem örtlichen Zweckentfremdungsverbotsgesetz vorliegt.
Rechtsgrundlage
- § 1004 BGB analog i. V. m. § 14 WEG – Unterlassungsanspruch bei Nutzung entgegen der vereinbarten Zweckbestimmung im WEG-Innenverhältnis.
- Landesrechtliche Zweckentfremdungsverbotsgesetze (z. B. Berlin: Zweckentfremdungsverbot-Gesetz; Bayern: Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum) – öffentlich-rechtliches Genehmigungserfordernis für gewerbliche Nutzung, Leerstand und Kurzzeitvermietung von Wohnraum.