Urbanes Gebiet

Das urbane Gebiet wurde mit der BauNVO-Novelle 2017 geschaffen, um auf innerstädtischen Grundstücken eine höhere bauliche Dichte und flexiblere Nutzungsmischung zu ermöglichen als in klassischen Wohn- oder Mischgebieten. Für Makler wichtig:

• Zulässige Nutzungen: Wohnen, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandel, Schank- und Speisewirtschaften, Beherbergungsbetriebe, sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, Anlagen für soziale, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke sowie – unter besonderen Voraussetzungen – auch Vergnügungsstätten sind zulässig.
• Höhere Dichte als andere Baugebiete: Die BauNVO erlaubt im urbanen Gebiet eine Grundflächenzahl (GRZ) von bis zu 0,8 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von bis zu 3,0 – deutlich mehr als etwa im allgemeinen Wohngebiet (GRZ 0,4/GFZ 1,2).
• Lärmschutz: Da im urbanen Gebiet Wohnen und Gewerbe eng nebeneinander liegen, gelten angepasste, im Vergleich zum Mischgebiet etwas höhere zulässige Immissionsrichtwerte (TA Lärm), um die gewollte Nutzungsmischung praktikabel zu machen.
• Praxisrelevanz: Für Investoren und Bauträger ist die Festsetzung als urbanes Gebiet attraktiv, weil sie mehr Baurecht (Geschosse, Ausnutzung) auf kleineren innerstädtischen Grundstücken ermöglicht. Für Wohnungskäufer ist wichtig zu wissen, dass in solchen Gebieten auch gewerbliche und gastronomische Nutzungen unmittelbar in der Nachbarschaft zulässig sind.

Eine Gemeinde weist ein ehemaliges Fabrikgelände in der Innenstadt als urbanes Gebiet aus, um dort ein Quartier mit Wohnungen, Büros, kleinteiligem Einzelhandel und einer Kita zu ermöglichen. Durch die zulässige höhere Dichte (GFZ 2,5) können deutlich mehr Wohneinheiten realisiert werden als in einem klassischen allgemeinen Wohngebiet.