Verbrauchsabhängige Abrechnung

Nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV müssen bei Gebäuden mit zentraler Heizungsanlage mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig, also nach erfasstem Wärmeverbrauch der einzelnen Nutzer, verteilt werden; der genaue Prozentsatz innerhalb dieser Spanne wird vom Vermieter festgelegt. Bei Gebäuden, deren Rohrleitungen überwiegend ungedämmt durch unbeheizte Räume verlaufen, kann der Verordnungsgeber höhere verbrauchsabhängige Anteile vorsehen. Die verbleibenden Kosten (Grundkosten) werden nach einem festen Verteilerschlüssel – meist Wohn- oder Nutzfläche – umgelegt, weil auch bei Leerstand oder geringer Nutzung Fixkosten wie Anlagenbereitschaft und Wärmeverluste im Leitungsnetz anfallen.

Für die Warmwasserkosten gilt eine vergleichbare Systematik über § 8 HeizkostenV. Die Erfassung des individuellen Verbrauchs erfolgt über Heizkostenverteiler an den Heizkörpern oder über Wärmemengenzähler; seit der Novelle der Heizkostenverordnung müssen neu eingebaute Erfassungsgeräte fernablesbar sein, und Vermieter sind verpflichtet, Mietern unterjährig Verbrauchsinformationen zur Verfügung zu stellen.

Verstößt der Vermieter gegen die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung (etwa indem er trotz vorhandener Erfassungsmöglichkeit ausschließlich nach Fläche abrechnet), kann der Mieter die Betriebskostenabrechnung insoweit kürzen. Umgekehrt kann bei nachweislich fehlerhafter oder fehlender Verbrauchserfassung, die der Vermieter zu vertreten hat, ein pauschaler Kürzungsanspruch des Mieters entstehen.

In einem Mehrfamilienhaus mit zentraler Gasheizung rechnet der Vermieter 60 Prozent der Heizkosten nach den an den Heizkörpern abgelesenen Verbrauchswerten und die restlichen 40 Prozent nach der Wohnfläche der einzelnen Einheiten ab. Ein Mieter, der wenig heizt, zahlt dadurch spürbar weniger als ein Nachbar mit gleicher Wohnfläche, aber höherem Verbrauch.