Verkaufsprospekt Bauträger
Auch: Bauträgerprospekt · Verkaufsunterlagen Bauträger
Der Verkaufsprospekt eines Bauträgers ist die zentrale Vermarktungsunterlage für ein Neubauprojekt: Er zeigt Lagepläne, Grundrisse, Ausstattungsbeschreibung und Preise der einzelnen Wohnungen oder Häuser, bevor überhaupt gebaut wurde oder während der Bauphase.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die Bauträgerobjekte vertreiben, ist der Prospekt die wichtigste Arbeitsgrundlage, muss aber mit besonderer Sorgfalt geprüft und kommuniziert werden:
- Inhalt: Baubeschreibung mit detailliertem Leistungsverzeichnis (Materialien, Haustechnik, Bodenbeläge, Sanitärausstattung), maßstäbliche Grundrisse und Ansichten, Lageplan, Energiestandard, Gemeinschaftseigentum bei Wohnungseigentum, vorläufige Teilungserklärung, Zahlungsplan.
- Rechtliche Unverbindlichkeit: Der Prospekt selbst ist keine rechtlich bindende Vertragsurkunde – bindend wird der Kauf erst durch die notarielle Beurkundung des Bauträgervertrags (§ 311b BGB, § 650u BGB), da dieser sowohl Grundstückskauf als auch Werkvertragselemente kombiniert.
- Prospekthaftung: Enthält der Prospekt unrichtige oder irreführende Angaben (z. B. zu Ausstattung, Lärmschutz, Grundstücksgröße), auf die ein Käufer sich verlassen hat, kann dies zu Ansprüchen aus vorvertraglichem Verschulden (culpa in contrahendo, § 311 Abs. 2 BGB) gegen den Bauträger führen. Der Makler sollte Prospektangaben nicht ungeprüft als eigene Zusicherung weitergeben.
- Zahlungsplan nach MaBV: Nach § 3 MaBV dürfen Abschlagszahlungen nur nach tatsächlichem Baufortschritt und in festgelegten Raten (z. B. 30 % nach Rohbau, weitere Raten nach Gewerken) verlangt werden – der Prospekt enthält häufig den entsprechenden Ratenplan als Anhang.
Der Makler prüft den Prospekt vor Vermarktungsbeginn auf Vollständigkeit und Plausibilität, gleicht ihn mit dem Bauträgervertragsentwurf ab und weist Interessenten ausdrücklich darauf hin, dass verbindliche Regelungen erst im notariellen Vertrag getroffen werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger lässt für ein Neubauprojekt mit 24 Eigentumswohnungen einen Verkaufsprospekt erstellen, der Grundrisse, Ausstattungslinien ("Standard" und "Premium") sowie einen Zahlungsplan nach Baufortschritt enthält. Der vertreibende Makler nutzt den Prospekt für Exposé und Beratungsgespräche, verweist Interessenten aber auf den notariellen Bauträgervertrag als verbindliche Grundlage.
Rechtsgrundlage
- § 650u BGB – Bauträgervertrag als kombinierter Grundstückskauf- und Werkvertrag.
- § 311b BGB – Notarielle Beurkundungspflicht für Grundstücksverträge.
- § 3 MaBV – Zulässige Ratenzahlungen nach Baufortschritt.