Vermietung
Auch: Vermieten · Vermietungstätigkeit
Vermietung bezeichnet die Überlassung einer Immobilie – Wohnung, Haus oder Gewerbefläche – zum Gebrauch gegen Zahlung einer Miete. Sie ist die wirtschaftliche und rechtliche Tätigkeit, aus der das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter entsteht.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist Vermietung sowohl ein eigenständiges Dienstleistungsfeld – die Vermittlung von Mietobjekten – als auch ein zentrales Konzept für die Beratung von Kapitalanlegern:
- Rechtlicher Kern: Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und während der Mietzeit zu erhalten, während der Mieter im Gegenzug die vereinbarte Miete zahlt.
- Vermietung als Kapitalanlage: Für Käufer, die eine Immobilie zur Vermietung erwerben, sind neben der reinen Mietvertragsgestaltung auch laufende Pflichten relevant, etwa die Instandhaltung, die jährliche Nebenkostenabrechnung sowie die Beachtung von Kündigungsschutz und Mieterhöhungsregeln.
- Eigenvermietung versus Verwaltung durch Dritte: Eigentümer können ihre Immobilie selbst vermieten und verwalten oder eine Hausverwaltung bzw. einen Verwaltermakler damit beauftragen, was insbesondere bei größeren Portfolios oder auswärtigen Eigentümern üblich ist.
- Steuerliche Dimension: Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zählen zu einer eigenständigen Einkunftsart im Einkommensteuerrecht und sind bei der steuerlichen Beratung von Kapitalanlegern zu berücksichtigen.
- Abgrenzung zur Verpachtung: Während bei der Vermietung lediglich der Gebrauch der Sache überlassen wird, umfasst die Verpachtung zusätzlich das Recht zur Fruchtziehung, etwa bei landwirtschaftlichen Flächen oder gewerblich genutzten Objekten mit Nutzungsrecht am wirtschaftlichen Ertrag.
Für Makler ist die Vermietung als Kerntätigkeit sowohl bei der Neuvermietung freier Objekte als auch bei der Beratung von Bestandskäufern mit laufenden Mietverhältnissen von zentraler Bedeutung, insbesondere im Hinblick auf den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“.
Beispiel aus der Praxis
Eine Kapitalanlegerin erwirbt eine vermietete Eigentumswohnung. Da der bestehende Mietvertrag mit dem Verkauf automatisch auf sie als neue Vermieterin übergeht, tritt sie unmittelbar in alle Rechte und Pflichten aus der laufenden Vermietung ein, ohne dass ein neuer Mietvertrag geschlossen werden muss.
Rechtsgrundlage
- § 535 BGB – Grundlegende Rechte und Pflichten aus der Vermietung: Überlassungspflicht des Vermieters, Zahlungspflicht des Mieters.