Vertragsanbahnung
Auch: Anbahnungsphase · Vorvertragliche Phase
Die Vertragsanbahnung bezeichnet die Phase, in der sich Kaufinteressent und Verkäufer (bzw. Vermieter und Mieter) einander annähern, verhandeln und Informationen austauschen, bevor der eigentliche Vertrag geschlossen wird. Schon in dieser Phase entstehen rechtliche Pflichten, obwohl noch kein Vertrag existiert.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Vertragsanbahnung die entscheidende operative Phase zwischen Erstkontakt und Notartermin bzw. Vertragsunterschrift. Rechtlich ist sie deshalb bedeutsam, weil mit Aufnahme von Vertragsverhandlungen ein vorvertragliches Schuldverhältnis nach § 311 Abs. 2 BGB entsteht, aus dem sich Rücksichtnahme- und Aufklärungspflichten (§ 241 Abs. 2 BGB) ergeben, obwohl der Hauptvertrag noch nicht geschlossen ist.
Typische Stationen der Vertragsanbahnung aus Maklersicht:
- Qualifizierung des Interessenten: Bonitätsprüfung, Finanzierungsbestätigung, Klärung der Kaufabsicht.
- Besichtigung und Informationsaustausch: Weitergabe von Exposé, Energieausweis, Grundbuchauszug, Teilungserklärung (bei WEG) und weiteren Objektunterlagen.
- Verhandlungsphase: Preisverhandlung, Verhandlung über Nebenabreden (Inventar, Übergabetermin, Instandsetzungen).
- Vorvertragliche Bindungsinstrumente: Reservierungsvereinbarungen (siehe Reservierungsvereinbarung) oder Absichtserklärungen (Letter of Intent bei Gewerbeimmobilien), die rechtlich meist unverbindlich, aber praktisch bindend wirken.
Rechtlich haftungsrelevant wird die Anbahnungsphase vor allem bei Aufklärungspflichtverletzungen: Verschweigt der Makler oder der Verkäufer bekannte Mängel oder macht falsche Angaben zur Bausubstanz, zu Baulasten oder zur Vermietbarkeit, kann dies zur Haftung aus culpa in contrahendo (c.i.c.) führen – auch wenn der Vertrag später gar nicht zustande kommt oder unter anderen Bedingungen geschlossen wird. Bricht eine Partei die Vertragsanbahnung grundlos ab, nachdem beim anderen Teil ein schutzwürdiges Vertrauen auf den Vertragsschluss erweckt wurde (z. B. durch weit fortgeschrittene Verhandlungen), kann ausnahmsweise ein Schadensersatzanspruch wegen Vertrauensschaden entstehen.
Für den Makler bedeutet dies: Bereits in der Anbahnungsphase sollte jede objektrelevante Information dokumentiert und wahrheitsgemäß weitergegeben werden, um eigene Haftungsrisiken zu minimieren.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kaufinteressent besichtigt mehrfach eine Eigentumswohnung, lässt sich Grundriss und Teilungserklärung aushändigen und verhandelt intensiv über den Kaufpreis. In dieser Vertragsanbahnungsphase erfährt der Makler von einem versteckten Feuchtigkeitsschaden, verschweigt diesen aber gegenüber dem Interessenten. Kommt der Kauf später zustande und stellt sich der Mangel heraus, haftet der Makler wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten – unabhängig vom eigentlichen Kaufvertrag.
Rechtsgrundlage
- § 311 Abs. 2 BGB – Begründet ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 BGB bereits durch Aufnahme von Vertragsverhandlungen oder ähnlichen geschäftlichen Kontakten.
- § 241 Abs. 2 BGB – Pflicht zur Rücksichtnahme auf Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils.