Reservierungsvereinbarung
Auch: Reservierungsvertrag
Die Reservierungsvereinbarung ist eine vorvertragliche Absprache zwischen Makler und Kaufinteressent, mit der die Immobilie für einen festgelegten Zeitraum – meist bis zum vereinbarten Notartermin – für den Interessenten freigehalten und keinem anderen angeboten wird. Häufig, aber nicht zwingend, ist sie mit der Zahlung einer Reservierungsgebühr verbunden.
Ausführliche Erklärung
Die Reservierungsvereinbarung dient dazu, dem Käufer Planungssicherheit für die Finanzierungszusage und den Notartermin zu geben, während der Verkäufer bzw. Makler in dieser Zeit auf andere Interessenten verzichtet:
- Rechtsnatur: Sie ist kein Kaufvertrag (der bedarf ohnehin der notariellen Beurkundung, § 311b BGB), sondern eine formfreie schuldrechtliche Nebenabrede zwischen Makler und Interessent bzw. teils auch zwischen Verkäufer und Interessent.
- Verknüpfung mit Gebühr: In der Praxis wird die Reservierungsvereinbarung häufig mit einer Reservierungsgebühr verknüpft. Nach der BGH-Rechtsprechung (Urteil v. 20.04.2023, I ZR 113/22) ist eine formularmäßige Zahlungspflicht ohne echte Gegenleistung des Maklers jedoch unwirksam, weil sie den Kunden unangemessen benachteiligt (§ 307 BGB) – insbesondere wenn die Gebühr bei Nichtzustandekommen des Kaufs nicht zurückerstattet wird.
- Wirksame Gestaltung: Um rechtssicher zu sein, müsste eine Reservierungsvereinbarung eine tatsächliche, messbare Gegenleistung des Maklers enthalten (z. B. verbindlicher Verzicht auf Weitervermarktung über einen definierten, angemessenen Zeitraum) und darf den Kunden im Fall des Scheiterns der Transaktion nicht einseitig belasten.
- Praxisrelevanz für den Makler: Angesichts der restriktiven Rechtsprechung sollte eine Reservierungsvereinbarung individuell verhandelt, transparent begründet und mit einer klaren Rückzahlungsregelung versehen werden, um Rückforderungen und rechtliche Angriffsflächen zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kaufinteressent bittet den Makler, die Wohnung für zwei Wochen bis zur endgültigen Finanzierungszusage seiner Bank nicht mehr anderen Interessenten zu zeigen. Makler und Interessent schließen dazu eine formlose Reservierungsvereinbarung. Kommt der Kauf zustande, wird die Reservierung gegenstandslos; scheitert er, muss geprüft werden, ob eine vereinbarte Gebühr überhaupt wirksam einbehalten werden darf.
Rechtsgrundlage
- § 307 BGB – Maßstab für die Wirksamkeit formularmäßiger Klauseln in der Reservierungsvereinbarung.
- § 652 BGB – Grundsatz, dass die Maklerprovision nur bei Erfolg geschuldet ist; die Reservierungsvereinbarung darf dies nicht unterlaufen.
- § 311b BGB – Abgrenzung zum formbedürftigen Grundstückskaufvertrag, den die Reservierungsvereinbarung nicht ersetzt.