Reservierungsvertrag
Auch: Reservierungsvereinbarung · Vorreservierung
Ein Reservierungsvertrag ist eine separate Vereinbarung neben dem Maklervertrag, mit der sich ein Kaufinteressent gegen Zahlung eines Entgelts die kurzfristige Reservierung eines Objekts sichert – der Makler verpflichtet sich im Gegenzug, es für die vereinbarte Frist keinem anderen Interessenten anzubieten.
Ausführliche Erklärung
Reservierungsverträge sind in der Praxis verbreitet, rechtlich aber seit Jahren umstritten und mit erheblichem Risiko für den Makler behaftet. Die Rechtsprechung, insbesondere des BGH, beurteilt Reservierungsentgelte sehr kritisch:
- Formularmäßige Reservierungsvereinbarungen mit Entgelt sind nach ständiger BGH-Rechtsprechung regelmäßig unwirksam, wenn sie den Interessenten mittelbar zum Abschluss des Hauptvertrags drängen oder das Entgelt faktisch wie eine vorgezogene Provision wirkt, ohne dass eine echte Bindungswirkung für den Verkäufer besteht. Das Reservierungsentgelt muss dann zurückgezahlt werden (§ 812 BGB, ungerechtfertigte Bereicherung).
- Wirksam sein kann eine Reservierungsvereinbarung nur, wenn sie individuell ausgehandelt ist, eine angemessene Gegenleistung des Maklers enthält (z. B. verbindliche Freihaltung, Verzicht auf Parallelvermarktung) und die Höhe des Entgelts in einem vernünftigen Verhältnis zum Vermittlungsaufwand steht (üblich sind kleinere Beträge, nicht mehrere Prozent des Kaufpreises).
- Bei Wohnimmobilien-Maklerverträgen mit Verbrauchern ist zusätzlich das Textformerfordernis nach § 656a BGB zu beachten; Reservierungsabreden dürfen dieses Schutzniveau nicht unterlaufen.
- In der Beratungspraxis raten Verbände und Anwälte häufig von entgeltlichen Reservierungsvereinbarungen ab oder empfehlen allenfalls symbolische, klar rückzahlbare Beträge mit transparenter Zweckbindung.
- Scheitert der Kauf aus Gründen, die der Interessent nicht zu vertreten hat, ist das Entgelt in aller Regel zurückzuzahlen.
Für den Makler ist der Reservierungsvertrag also kein sicheres Instrument zur Provisionssicherung, sondern primär ein Mittel, um kurzfristig Verbindlichkeit im Verkaufsprozess zu schaffen – mit dem Risiko, im Streitfall das Entgelt erstatten zu müssen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kaufinteressent möchte sich vor Abschluss der Finanzierungszusage eine Eigentumswohnung sichern und zahlt dem Makler 500 Euro Reservierungsgebühr für zwei Wochen Exklusivität. Scheitert die Finanzierung und kommt der Kauf nicht zustande, muss der Makler die 500 Euro zurückzahlen, da keine gleichwertige Gegenleistung erbracht wurde, die den Einbehalt rechtfertigt.
Rechtsgrundlage
- §§ 145 ff. BGB – allgemeine Grundsätze zum Vertragsschluss, anwendbar auf die Reservierungsvereinbarung als eigenständigen Vertrag.
- § 812 BGB – Rückforderung des Entgelts bei unwirksamer oder gescheiterter Reservierung.
- § 138 BGB – Sittenwidrigkeit bei unangemessen hohen oder einseitig belastenden Reservierungsentgelten.
- § 656a BGB – Textformerfordernis für Maklerverträge über Wohnimmobilien, das durch Reservierungsabreden nicht umgangen werden darf.