Aufhebungsvertrag
Auch: Vertragsaufhebung · Rückabwicklungsvertrag
Ein Aufhebungsvertrag beendet einen bestehenden Vertrag – etwa einen Immobilienkaufvertrag oder Maklervertrag – durch übereinstimmenden Willen beider Parteien, ohne dass ein Rücktritts- oder Kündigungsgrund vorliegen muss. Bei notariell beurkundeten Grundstücksgeschäften bedarf auch die Aufhebung grundsätzlich der notariellen Form.
Ausführliche Erklärung
Anders als Rücktritt oder Kündigung, die ein gesetzlich oder vertraglich vorgesehenes Recht einer Partei voraussetzen, beruht der Aufhebungsvertrag rein auf dem übereinstimmenden Willen beider Vertragsparteien, einen bestehenden Vertrag zu beenden ("actus contrarius"). Für den Immobilienmakler ist dieser Begriff in zwei Kontexten relevant:
1. Aufhebung eines Grundstückskaufvertrags: Haben Käufer und Verkäufer einen notariellen Kaufvertrag beurkundet, ist vor Vollzug (also vor Umschreibung im Grundbuch) eine einvernehmliche Aufhebung möglich – z. B. weil die Finanzierung des Käufers scheitert oder beide Seiten sich umentscheiden. Da der ursprüngliche Kaufvertrag notariell beurkundet wurde (§ 311b Abs. 1 BGB), muss auch der Aufhebungsvertrag notariell beurkundet werden, solange die Auflassung noch nicht vollzogen und die Umschreibung noch nicht erfolgt ist. Ist die Umschreibung im Grundbuch bereits vollzogen, ist rechtlich meist ein Rückübertragungsvertrag statt einer einfachen Aufhebung erforderlich.
2. Aufhebung eines Maklervertrags: Möchten Auftraggeber und Makler einen bestehenden Makleralleinauftrag vorzeitig einvernehmlich beenden (z. B. weil der Eigentümer nicht mehr verkaufen möchte oder unzufrieden mit der Betreuung ist), können sie dies formfrei per Aufhebungsvertrag tun. Aus Beweisgründen empfiehlt sich Schriftform, insbesondere zur Klärung offener Fragen wie bereits entstandener Aufwendungsersatzansprüche oder laufender Verhandlungen mit Interessenten (Schutz vor "Umgehungsgeschäften").
Für den Makler wichtig: Bei der Aufhebung eines Kaufvertrags entstehen regelmäßig steuerliche und grunderwerbsteuerliche Fragen (Erstattung bereits gezahlter Grunderwerbsteuer nach § 16 GrEStG, sofern die Aufhebung innerhalb bestimmter Fristen erfolgt) sowie Fragen zur bereits entstandenen Maklerprovision, die grundsätzlich mit wirksamem Vertragsschluss entsteht und durch eine spätere Aufhebung nicht automatisch entfällt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer und ein Verkäufer schließen einen notariellen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung. Zwei Wochen später scheitert die Finanzierung des Käufers endgültig. Beide Parteien einigen sich, den Kaufvertrag aufzuheben, um dem Verkäufer die Möglichkeit zu geben, die Wohnung erneut anzubieten. Der Notar beurkundet den Aufhebungsvertrag; da die Umschreibung im Grundbuch noch nicht erfolgt war, ist dies unkompliziert möglich.
Rechtsgrundlage
- § 311b Abs. 1 BGB – Formerfordernis (notarielle Beurkundung) auch für die Aufhebung eines Grundstückskaufvertrags vor Vollzug.
- § 311 Abs. 1 BGB – Grundsatz der Vertragsfreiheit als Basis für einvernehmliche Vertragsaufhebungen.
- § 16 GrEStG – Erstattung der Grunderwerbsteuer bei fristgerechter Rückabwicklung.