Rücktritt vom Kaufvertrag

Anders als die Anfechtung oder die Nichtigkeit setzt der Rücktritt einen wirksam zustande gekommenen Vertrag voraus. Er kommt insbesondere in zwei Konstellationen in Betracht:

• Vertraglich vereinbarter Rücktritt: Die Parteien behalten sich im Kaufvertrag ausdrücklich ein Rücktrittsrecht vor, etwa für den Fall, dass eine Finanzierungszusage oder eine behördliche Genehmigung nicht fristgerecht vorliegt (Vollzugsbedingung).
• Gesetzlicher Rücktritt wegen Leistungsstörung (§ 323 BGB): Erbringt eine Partei eine fällige Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß – etwa zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht oder liefert der Verkäufer eine mangelhafte Immobilie – kann die andere Partei nach erfolglosem Ablauf einer angemessen gesetzten Nachfrist vom Vertrag zurücktreten. In bestimmten Fällen (ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung, Fixgeschäft) ist eine Fristsetzung entbehrlich.

Rechtsfolge des Rücktritts ist nach § 346 Abs. 1 BGB die Rückabwicklung: Bereits erbrachte Leistungen sind zurückzugewähren, gezogene Nutzungen (z. B. Mieteinnahmen aus der zwischenzeitlich übergebenen Immobilie) herauszugeben. Beim Immobilienkauf bedeutet das insbesondere: Rückübertragung des Eigentums an den Verkäufer gegen Rückzahlung des Kaufpreises. Da Grundstücksverträge notariell beurkundet werden, wird auch die Rückabwicklung – insbesondere die Rückauflassung – regelmäßig notariell begleitet. Der Rücktritt schließt zusätzliche Schadensersatzansprüche wegen der Pflichtverletzung nicht grundsätzlich aus.

Ein Käufer verpflichtet sich im notariellen Kaufvertrag, den Kaufpreis binnen vier Wochen nach Fälligstellung zu zahlen. Nach Ablauf der Frist mahnt der Verkäufer und setzt eine Nachfrist von zwei Wochen. Zahlt der Käufer auch danach nicht, kann der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten; die bereits übergebene Immobilie ist dann zurückzuübertragen.