Rücktrittsvorbehalt

Anders als das gesetzliche Rücktrittsrecht, das an eine Pflichtverletzung anknüpft, wird der Rücktrittsvorbehalt bereits bei Vertragsschluss für bestimmte, im Voraus definierte Ereignisse vereinbart:

• Typische Vorbehalte im Immobilienkaufvertrag:
• Finanzierungsvorbehalt: Der Käufer erhält ein Rücktrittsrecht, falls er innerhalb einer festgelegten Frist keine Finanzierungszusage erhält.
• Genehmigungsvorbehalt: Rücktritt für den Fall, dass eine erforderliche behördliche Genehmigung (z. B. Grundstücksverkehrsgenehmigung, gemeindliches Vorkaufsrecht) versagt wird.
• Zahlungsverzug: Rücktrittsrecht des Verkäufers, falls der Käufer den Kaufpreis nicht fristgerecht zahlt (oft verbunden mit einer Nachfristsetzung).
• Fehlende Zustimmung Dritter: Etwa bei fehlender Zustimmung des Ehegatten (§ 1365 BGB) oder eines Miteigentümers.
• Abgrenzung zur auflösenden Bedingung: Während bei einer auflösenden Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB) der Vertrag automatisch mit Eintritt des Ereignisses endet, erfordert der Rücktrittsvorbehalt eine aktive Rücktrittserklärung der berechtigten Partei.
• Fristgebundenheit: Rücktrittsvorbehalte werden regelmäßig mit einer Ausübungsfrist versehen, nach deren Ablauf das Rücktrittsrecht erlischt und der Vertrag endgültig bindend wird.
• Praxisrelevanz für den Makler: Ein gut formulierter Rücktrittsvorbehalt schützt beide Parteien vor unkalkulierbaren Risiken (z. B. gescheiterte Finanzierung) und erhöht die Akzeptanz des Vertrags – der Makler sollte typische Vorbehalte kennen, um realistische Erwartungen bei Käufern und Verkäufern zu setzen und den Notar frühzeitig auf gewünschte Klauseln hinzuweisen.

Im notariellen Kaufvertrag wird vereinbart, dass der Käufer zurücktreten darf, wenn ihm innerhalb von zehn Wochen keine verbindliche Finanzierungszusage vorliegt. Nach neun Wochen erhält er eine Absage der Bank und erklärt fristgerecht den Rücktritt – der Vertrag wird ohne weitere Sanktion rückabgewickelt.