Rücktrittsrecht (Kaufvertrag)
Auch: Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag
Das Rücktrittsrecht erlaubt einer Vertragspartei, sich durch einseitige Erklärung vom Immobilienkaufvertrag zu lösen. Beim gesetzlichen Rücktrittsrecht wegen nicht oder nicht vertragsgemäß erbrachter Leistung ist dies regelmäßig erst nach erfolglosem Ablauf einer der anderen Partei gesetzten angemessenen Frist möglich (§ 323 BGB); daneben können die Parteien im Kaufvertrag selbst besondere Rücktrittsgründe vereinbaren.
Ausführliche Erklärung
Beim Immobilienkaufvertrag ist zwischen vertraglich vereinbarten und gesetzlichen Rücktrittsrechten zu unterscheiden:
- Vertraglicher Rücktrittsvorbehalt: Notarielle Kaufverträge enthalten häufig eigene Rücktrittsklauseln, etwa für den Fall, dass die Finanzierung des Käufers bis zu einem bestimmten Termin nicht gesichert ist oder eine behördliche Genehmigung nicht erteilt wird.
- Gesetzliches Rücktrittsrecht wegen Nicht- oder Schlechtleistung (§ 323 BGB): Erbringt eine Partei ihre fällige Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß, kann die andere Partei nach erfolglosem Ablauf einer von ihr gesetzten angemessenen Frist zurücktreten. Eine Fristsetzung ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder besondere Umstände einen sofortigen Rücktritt rechtfertigen.
- Rücktritt wegen Sachmangels: Weist die Immobilie einen Mangel auf und schlägt eine gesetzte Frist zur Nacherfüllung erfolglos fehl, kann der Käufer statt Minderung auch den Rücktritt erklären, sofern der Mangel nicht unerheblich ist (§§ 437 Nr. 2, 440, 323 BGB).
Rechtsfolgen des Rücktritts (§ 346 BGB): Durch den Rücktritt wandelt sich das Vertragsverhältnis in ein Rückgewährschuldverhältnis um: Bereits ausgetauschte Leistungen sind zurückzugewähren, gezogene Nutzungen herauszugeben. Ist eine Rückgabe in Natur nicht mehr möglich (z. B. weil das Grundstück bereits weiterveräußert wurde), tritt an ihre Stelle Wertersatz (§ 346 Abs. 2 BGB). Für den Rücktritt genügt eine einseitige, empfangsbedürftige Erklärung gegenüber dem anderen Teil (§ 349 BGB); anders als beim notariellen Kaufvertrag selbst bedarf die Rücktrittserklärung grundsätzlich keiner Form, sofern der Kaufvertrag nichts anderes vorsieht.
Für Makler ist relevant, dass ein erklärter Rücktritt den bereits beurkundeten Kaufvertrag nicht automatisch aus dem Grundbuch beseitigt – hierfür sind regelmäßig zusätzliche notarielle Erklärungen bzw. eine Rückauflassung erforderlich.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer zahlt trotz Fälligkeit und einer vom Verkäufer gesetzten zweiwöchigen Nachfrist den Restkaufpreis für ein Hausgrundstück nicht. Nach erfolglosem Ablauf der Frist erklärt der Verkäufer den Rücktritt vom Kaufvertrag; bereits ausgetauschte Leistungen (z. B. eine geleistete Anzahlung) sind nach § 346 BGB zurückzugewähren.