Vollzug des Kaufvertrags
Auch: Vertragsvollzug · Kaufvertragsvollzug
Der Vollzug des Kaufvertrags bezeichnet alle Schritte, die der Notar nach der Beurkundung veranlasst, damit der Käufer tatsächlich Eigentümer wird: von der Auflassungsvormerkung über die Einholung von Genehmigungen und Löschungsbewilligungen bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Beurkundung ist also erst der Anfang, nicht das Ende des Prozesses.
Ausführliche Erklärung
Zwischen notarieller Beurkundung und tatsächlichem Eigentumsübergang liegen in der Praxis oft zwei bis vier Monate. Der Vollzug läuft typischerweise in dieser Reihenfolge ab:
1. Vormerkung: Der Notar beantragt unmittelbar nach Beurkundung die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers, um ihn gegen Zwischenverfügungen des Verkäufers (Zweitverkauf, weitere Belastungen) abzusichern.
2. Fälligkeitsvoraussetzungen: Der Notar prüft und beschafft alle im Vertrag genannten Fälligkeitsvoraussetzungen – z. B. Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde, Löschungsbewilligungen der finanzierenden Banken des Verkäufers, ggf. Genehmigungen nach Grundstücksverkehrsgesetz oder Vorkaufsrechtsausübung Dritter.
3. Fälligkeitsmitteilung: Sind alle Voraussetzungen erfüllt, teilt der Notar dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mit; die vereinbarte Zahlungsfrist beginnt zu laufen.
4. Kaufpreiszahlung: Der Käufer zahlt direkt an den Verkäufer oder – bei Bedarf – über ein Notaranderkonto.
5. Löschung und Umschreibung: Nach Zahlungsnachweis und Vorliegen aller Löschungsunterlagen für Altlasten im Grundbuch veranlasst der Notar die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer sowie ggf. die gleichzeitige Eintragung neuer Grundschulden für die Käuferfinanzierung (Zug-um-Zug-Abwicklung).
Für Makler ist der Vollzug wichtig, weil Kunden häufig ungeduldig nachfragen, warum "nach der Unterschrift beim Notar" noch nichts passiert. Der Makler sollte erklären können, dass die eigentliche Rechtssicherheit (Grundbucheintrag) erst am Ende des Vollzugs entsteht und dass Verzögerungen meist an Drittstellen (Bank, Gemeinde, Grundbuchamt) liegen, nicht am Notar selbst. Die Maklerprovision ist von diesem Vollzugsprozess unabhängig und entsteht bereits mit dem wirksamen Vertragsabschluss.
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar beurkundet im März den Kauf eines Einfamilienhauses. Der Notar beantragt die Vormerkung, holt die Verzichtserklärung der Gemeinde zum gesetzlichen Vorkaufsrecht sowie die Löschungsbewilligung der Verkäuferbank ein. Erst im Mai, nachdem alle Unterlagen vorliegen, erhält das Ehepaar die Fälligkeitsmitteilung, zahlt den Kaufpreis und wird im Juni als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Rechtsgrundlage
- § 873 BGB – Einigung und Eintragung als Voraussetzungen des Eigentumsübergangs bei Grundstücken.
- § 925 BGB – Auflassung als besondere Form der dinglichen Einigung.
- § 20 GBO – Grundbuchamt darf Eigentumswechsel erst nach Vorliegen der Auflassung eintragen.
- § 878 BGB – Schutz der Wirksamkeit trotz nachträglicher Verfügungsbeschränkungen des Verkäufers.