Fälligkeit des Kaufpreises
Auch: Kaufpreisfälligkeit · Fälligkeitsmitteilung
Die Fälligkeit des Kaufpreises bezeichnet den Zeitpunkt, ab dem der Käufer verpflichtet ist, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Bei Grundstücks- und Immobilienkaufverträgen tritt sie üblicherweise nicht automatisch mit Vertragsschluss ein, sondern erst nach Erfüllung im Vertrag festgelegter Sicherungsvoraussetzungen.
Ausführliche Erklärung
Nach dem allgemeinen Kaufrecht (§ 433 BGB) müsste der Kaufpreis grundsätzlich sofort nach Vertragsschluss gezahlt werden. Bei Immobilienkäufen wäre das für den Käufer jedoch riskant, da Eigentumsübertragung und Grundbucheintragung erst später erfolgen. Deshalb wird die Fälligkeit in der notariellen Praxis vertraglich hinausgeschoben und an das Vorliegen bestimmter Sicherungsvoraussetzungen geknüpft, typischerweise:
- die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch, die den Käufer vor anderweitiger Verfügung des Verkäufers oder Zwischeneintragungen Dritter schützt,
- das Vorliegen der erforderlichen Löschungsunterlagen bzw. -bewilligungen für nicht zu übernehmende Grundbuchbelastungen (etwa Altlasten-Grundschulden),
- ggf. die Nichtausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts sowie erforderliche Genehmigungen.
Erst wenn der Notar geprüft hat, dass alle vereinbarten Voraussetzungen eingetreten sind, versendet er die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer. Erst mit deren Zugang beginnt die vertraglich vereinbarte Zahlungsfrist zu laufen; vorher besteht keine Zahlungspflicht, auch wenn der Vertrag schon länger beurkundet ist. In der Praxis vergehen zwischen Beurkundung und Fälligkeitsmitteilung häufig mehrere Wochen, da Grundbuchämter und beteiligte Stellen (Gemeinde, Gläubiger von Altlasten) reagieren müssen.
Zahlt der Käufer nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung nicht fristgerecht, gerät er in Verzug mit den üblichen Folgen (Verzugszinsen, ggf. Rücktrittsrecht des Verkäufers nach den vertraglichen Regelungen). Für Makler ist wichtig, Käufer frühzeitig über diesen zeitlichen Ablauf aufzuklären, da zwischen Beurkundung und tatsächlicher Zahlungspflicht regelmäßig eine spürbare Wartezeit liegt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung wird am 1. März notariell beurkundet. Der Notar veranlasst die Eintragung der Auflassungsvormerkung und holt die Löschungsbewilligungen für eine Altgrundschuld ein. Erst am 10. April, nachdem alle Voraussetzungen vorliegen, versendet er die Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer muss den Kaufpreis nun innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist ab Zugang dieser Mitteilung zahlen – nicht bereits ab dem Beurkundungstermin.
Rechtsgrundlage
- § 433 BGB – Grundpflichten aus dem Kaufvertrag (Zahlung des Kaufpreises), im Grundstückskauf durch vertragliche Fälligkeitsregelungen konkretisiert.
- § 883 BGB – Auflassungsvormerkung als übliche Sicherungsvoraussetzung für die Fälligkeit.
- Die konkrete Ausgestaltung der Fälligkeitsvoraussetzungen ist Vertragssache und variiert je nach notarieller Praxis und Einzelfall.