Notarielle Fälligkeitsmitteilung

Anders als im allgemeinen Kaufrecht, wo der Kaufpreis grundsätzlich sofort nach Vertragsschluss zu zahlen wäre, wird die Fälligkeit im notariellen Grundstückskaufvertrag regelmäßig vertraglich hinausgeschoben und an das Vorliegen bestimmter Sicherungsvoraussetzungen geknüpft. Typischerweise prüft der Notar dafür die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch (die den Käufer vor anderweitigen Verfügungen des Verkäufers schützt), das Vorliegen erforderlicher Löschungsunterlagen für nicht zu übernehmende Belastungen sowie gegebenenfalls die Nichtausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts und benötigte behördliche Genehmigungen.

Sind sämtliche vertraglich definierten Voraussetzungen erfüllt, versendet der Notar die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer – üblicherweise auch in Abschrift an den Verkäufer und gegebenenfalls die finanzierende Bank. Diese Mitteilung ist eine reine Wissenserklärung des Notars, kein eigenständiges Rechtsgeschäft; sie setzt aber die vertraglich vereinbarte Zahlungsfrist in Gang. Vor ihrem Zugang besteht keine Zahlungspflicht des Käufers, selbst wenn der Vertrag bereits deutlich länger beurkundet ist. Zahlt der Käufer nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung nicht fristgerecht, gerät er in Verzug mit den üblichen Folgen wie Verzugszinsen oder einem vertraglichen Rücktrittsrecht des Verkäufers.

Für Makler ist die Fälligkeitsmitteilung ein wichtiger Meilenstein im Ablauf einer Immobilientransaktion, über den Käufer frühzeitig aufgeklärt werden sollten, da zwischen Beurkundung und Versand der Mitteilung häufig mehrere Wochen vergehen.

Ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung wird am 1. März notariell beurkundet. Der Notar veranlasst die Eintragung der Auflassungsvormerkung und holt erforderliche Löschungsbewilligungen ein. Erst am 10. April, nachdem alle Voraussetzungen erfüllt sind, versendet er die notarielle Fälligkeitsmitteilung – ab deren Zugang beginnt die vertraglich vereinbarte Zahlungsfrist zu laufen.