Fälligkeitsmitteilung
Auch: Fälligkeitsanzeige (Notar) · Fälligkeitsschreiben
Die Fälligkeitsmitteilung ist das Schreiben des beurkundenden Notars, mit dem er Käufer und Verkäufer bestätigt, dass sämtliche im Kaufvertrag festgelegten Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind und der Käufer den Kaufpreis nun zahlen soll. Sie markiert den offiziellen Startpunkt der Zahlungsfrist.
Ausführliche Erklärung
Die Fälligkeitsmitteilung ist ein zentraler Meilenstein im Ablauf jedes notariellen Immobilienkaufvertrags und für den Makler ein wichtiger Anhaltspunkt, um den Fortschritt einer Transaktion gegenüber seinen Kunden einzuschätzen:
- Funktion: Im notariellen Kaufvertrag wird die Fälligkeit des Kaufpreises üblicherweise nicht auf ein festes Datum, sondern an das Eintreten mehrerer Bedingungen geknüpft (siehe Fälligkeitsvoraussetzungen). Der Notar überwacht das Vorliegen dieser Voraussetzungen und teilt den Parteien schriftlich mit, sobald alle erfüllt sind – erst dann beginnt die im Vertrag vereinbarte Zahlungsfrist (typischerweise 14 Tage bis vier Wochen) zu laufen.
- Typische vorausgesetzte Bedingungen: Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, Vorliegen der Verzichts- bzw. Nichtausübungserklärung der Gemeinde zum gesetzlichen Vorkaufsrecht, Vorliegen etwaiger erforderlicher Genehmigungen (z. B. nach Grundstücksverkehrsgesetz), Freigabeversprechen der finanzierenden Bank des Verkäufers bei Ablösung bestehender Belastungen.
- Praxisrelevanz für Makler: Käufer fragen häufig beim Makler nach, "wann sie zahlen müssen" – der Makler sollte erklären können, dass dies nicht vom Beurkundungstermin, sondern von der Fälligkeitsmitteilung des Notars abhängt, die je nach Komplexität (Grundbuchamt, Kommune, Bank) mehrere Wochen bis Monate dauern kann.
- Verzug: Zahlt der Käufer nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung nicht fristgerecht, gerät er in Verzug und schuldet ggf. Verzugszinsen gemäß der vertraglichen Regelung (meist gekoppelt an § 288 BGB).
- Bedeutung für den Notartermin der Auflassung: Erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung (oder Nachweis der Zahlung) veranlasst der Notar in der Regel den Vollzug der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Beispiel aus der Praxis
Nach Beurkundung eines Hauskaufvertrags prüft der Notar, ob die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, ob die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet hat und ob das Freigabeversprechen der Verkäuferbank vorliegt. Sind alle drei Voraussetzungen nach sechs Wochen erfüllt, versendet er die Fälligkeitsmitteilung: Der Käufer hat nun 14 Tage Zeit, den Kaufpreis zu überweisen.
Rechtsgrundlage
- Keine eigenständige gesetzliche Regelung – die Fälligkeitsmitteilung ergibt sich aus der vertraglichen Fälligkeitsklausel im notariellen Kaufvertrag.
- § 17, § 54a BeurkG – begründen die allgemeine Betreuungs- und Prüfungspflicht des Notars im Rahmen der Vertragsabwicklung, aus der die Praxis der Fälligkeitsmitteilung resultiert.