Freigabeversprechen
Auch: Lastenfreistellungserklärung · Löschungsbewilligung (bedingt)
Das Freigabeversprechen ist die schriftliche Zusage der Bank des Verkäufers, eine auf dem Grundstück lastende Grundschuld nach Eingang des Kaufpreises (oder eines entsprechenden Teilbetrags) zur Löschung freizugeben. Es ermöglicht dem Notar, den Kaufvertrag lastenfrei abzuwickeln, obwohl im Grundbuch noch eine Bankbelastung eingetragen ist.
Ausführliche Erklärung
In der Praxis ist fast jede verkaufte Bestandsimmobilie noch mit einer Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank des Verkäufers belastet. Da der Käufer ein lastenfreies Eigentum erwerben will (bzw. seine eigene Bank eine erstrangige Grundschuld benötigt), muss diese Altbelastung im Zuge der Kaufabwicklung gelöscht werden. Das Freigabeversprechen ist das zentrale Instrument, das diesen Ablauf rechtlich absichert:
- Ablauf: Der Notar fordert bei der Gläubigerbank des Verkäufers eine Freigabeerklärung an. Die Bank sichert darin zu, nach Zahlung eines bestimmten Ablösebetrags (in Höhe der Restschuld) die Löschungsbewilligung für die Grundschuld zu erteilen bzw. den Grundschuldbrief herauszugeben.
- Zahlungsweg: Üblicherweise zahlt der Käufer den Kaufpreis (oder den entsprechenden Teilbetrag) direkt an die Gläubigerbank des Verkäufers zur Ablösung der Restschuld; der übersteigende Betrag geht an den Verkäufer. Alternativ läuft die Zahlung über ein Notaranderkonto.
- Absicherung des Käufers: Ohne Freigabeversprechen dürfte der Notar den Kaufpreis nicht als "gesichert lastenfrei" einstufen – der Käufer würde sonst Gefahr laufen, trotz Zahlung eine belastete Immobilie zu erhalten. Das Freigabeversprechen ist deshalb regelmäßig Voraussetzung für die Fälligkeitsmitteilung des Notars.
- Praxisrelevanz für Makler: Der Makler sollte wissen, dass die Einholung des Freigabeversprechens Zeit in Anspruch nimmt (oft 2–4 Wochen) und den Ablauf bis zur Kaufpreisfälligkeit verzögern kann. Bei mehreren Grundpfandrechten oder wechselnden Gläubigern (z. B. nach Bankfusionen) kann sich die Einholung weiter verzögern.
- Abgrenzung: Das Freigabeversprechen selbst ist nur eine Zusage; die eigentliche Löschung erfolgt erst nach vollständiger Zahlung durch die spätere Löschungsbewilligung und den Vollzug im Grundbuch.
Beispiel aus der Praxis
Eine Verkäuferin hat ihr Reihenhaus noch mit einer Restschuld von 80.000 Euro bei ihrer Bank belastet. Der Notar holt bei der Bank ein Freigabeversprechen ein: Die Bank sichert zu, die Grundschuld freizugeben, sobald 80.000 Euro auf ihr Konto überwiesen werden. Der Käufer zahlt diesen Betrag direkt an die Bank, den Restkaufpreis an die Verkäuferin – erst danach erteilt die Bank die Löschungsbewilligung für das Grundbuch.
Rechtsgrundlage
- § 1192 i. V. m. § 1183 BGB – zivilrechtliche Grundlage für Aufhebung und Löschung einer Grundschuld, die die Zustimmung des Gläubigers voraussetzt.
- § 19 GBO – formelle Voraussetzungen für die Löschung im Grundbuch (Bewilligung des Berechtigten).