Mahnung

Damit ein Schuldner in Zahlungs- oder Leistungsverzug gerät, reicht die bloße Fälligkeit einer Forderung in aller Regel nicht aus – der Gläubiger muss ihn zusätzlich mahnen, also unmissverständlich zur Leistung auffordern. Erst nach dieser Mahnung, wenn der Schuldner weiterhin nicht leistet, tritt Verzug ein (§ 286 Abs. 1 BGB). Der Klageerhebung und der Zustellung eines Mahnbescheids kommt dieselbe Wirkung wie einer Mahnung zu.

In bestimmten Fällen ist eine Mahnung entbehrlich (§ 286 Abs. 2 BGB): etwa wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist (kalendermäßig bestimmte Fälligkeit), wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, oder wenn besondere Umstände den sofortigen Eintritt des Verzugs rechtfertigen. Bei Entgeltforderungen tritt nach § 286 Abs. 3 BGB Verzug zudem spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung ein, auch ohne gesonderte Mahnung.

Im Immobilienkontext ist die Mahnung vor allem beim Zahlungsverzug des Käufers mit dem Kaufpreis sowie bei Mietrückständen relevant: Sie ist häufig Voraussetzung dafür, dass der Gläubiger vom Vertrag zurücktreten (§ 323 BGB) oder Verzugsschäden (z. B. Verzugszinsen) geltend machen kann. In notariellen Kaufverträgen wird die Fälligkeit des Kaufpreises meist bereits kalendermäßig oder durch Bezugnahme auf ein bestimmtes Ereignis (Fälligkeitsmitteilung des Notars) bestimmt, sodass eine gesonderte Mahnung teilweise entbehrlich ist – dennoch empfiehlt sich aus Beweisgründen regelmäßig eine ausdrückliche, dokumentierte Mahnung.

Der Käufer einer Eigentumswohnung zahlt den fälligen Kaufpreis nicht fristgerecht. Der Verkäufer mahnt ihn schriftlich zur Zahlung binnen zwei Wochen. Lässt der Käufer auch diese Frist verstreichen, befindet er sich im Verzug und der Verkäufer kann Verzugszinsen verlangen sowie – nach weiterer Fristsetzung – vom Vertrag zurücktreten.