Verzug
Auch: Schuldnerverzug · Leistungsverzug
Verzug liegt vor, wenn ein Schuldner eine fällige Leistung – etwa eine Kaufpreis- oder Mietzahlung – trotz Mahnung des Gläubigers nicht erbringt. Der Verzug löst zusätzliche Rechte des Gläubigers aus, insbesondere auf Verzugszinsen und Ersatz des Verzugsschadens.
Ausführliche Erklärung
§ 286 BGB regelt den Verzug des Schuldners. Grundvoraussetzung ist, dass die Leistung fällig ist und der Gläubiger den Schuldner nach Fälligkeit gemahnt hat, ohne dass dieser geleistet hat; einer Mahnung stehen die Erhebung der Zahlungsklage sowie die Zustellung eines Mahnbescheids gleich. Eine Mahnung ist nach § 286 Abs. 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich, wenn beispielsweise für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist (etwa ein fest vereinbarter Zahlungstermin), der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, oder besondere Umstände den sofortigen Verzugseintritt rechtfertigen. Für Entgeltforderungen sieht § 286 Abs. 3 BGB zudem vor, dass Verzug spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung eintritt.
Verzug setzt zudem Verschulden des Schuldners voraus (§ 286 Abs. 4 BGB): Er kommt nicht in Verzug, solange die Leistung aus einem von ihm nicht zu vertretenden Umstand unterbleibt, etwa bei höherer Gewalt.
Der Verzug hat für die Immobilienpraxis in zwei zentralen Konstellationen Bedeutung:
- Zahlungsverzug beim Immobilienkauf: Zahlt der Käufer den fälligen Kaufpreis trotz Mahnung nicht, kann der Verkäufer Verzugszinsen (§ 288 BGB) sowie Ersatz eines weitergehenden Verzugsschadens verlangen und unter Umständen vom Kaufvertrag zurücktreten.
- Mietrückstand: Zahlt ein Mieter die Miete nicht fristgerecht, gerät er in der Regel bereits mit Ablauf des vereinbarten Zahlungstermins in Verzug, da die Miete kalendermäßig bestimmt ist und daher keine gesonderte Mahnung erforderlich ist. Bei erheblichem Zahlungsrückstand kann dies zur fristlosen Kündigung berechtigen.
Die Höhe der gesetzlichen Verzugszinsen richtet sich nach § 288 BGB und ist an den jeweils gültigen Basiszinssatz gekoppelt; bei Rechtsgeschäften mit Verbrauchern gelten andere Zinssätze als im unternehmerischen Geschäftsverkehr.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer zahlt den fälligen Restkaufpreis für eine Eigentumswohnung trotz vereinbartem Fälligkeitstermin nicht. Da für die Zahlung ein kalendermäßig bestimmter Termin vereinbart war, gerät er ohne weitere Mahnung automatisch in Verzug und muss dem Verkäufer ab diesem Zeitpunkt Verzugszinsen zahlen.