Aufgebotsverfahren Grundschuldbrief

Bei einer Briefgrundschuld (im Gegensatz zur Buchgrundschuld) wird ein Grundschuldbrief als Urkunde ausgestellt, dessen Besitz für die wirksame Abtretung der Grundschuld erforderlich ist (§ 1154 BGB i. V. m. § 1192 BGB). Geht dieser Brief verloren – etwa nach dem Tod des Eigentümers, bei Bankfusionen mit unklarer Aktenlage oder durch Verlust im Archiv –, kann die Grundschuld formal nicht mehr ordnungsgemäß übertragen oder ohne Weiteres gelöscht werden, da der Nachweis des Briefbesitzes fehlt.

Das Aufgebotsverfahren schafft hier Abhilfe:

• Antrag: Der Berechtigte (i. d. R. die Bank als Grundschuldgläubigerin oder der Eigentümer bei einer Eigentümergrundschuld) beantragt beim zuständigen Amtsgericht die Einleitung des Aufgebotsverfahrens.
• Öffentliche Bekanntmachung: Das Gericht fordert unbekannte Inhaber des Briefs öffentlich auf, ihre Rechte anzumelden (Aufgebot).
• Ausschlussurteil/Kraftloserklärung: Meldet sich niemand fristgerecht, erklärt das Gericht den Brief für kraftlos. Damit gilt er rechtlich als nicht mehr existent.
• Folge: Nach der Kraftloserklärung kann entweder ein Ersatzbrief ausgestellt oder die Grundschuld – bei entsprechender Bewilligung – ohne Brief gelöscht werden.

Praxisrelevanz für Makler:

• Bei älteren Immobilien, insbesondere nach Erbfällen oder mehrfachen Bankwechseln, kommt es häufiger vor, dass der Grundschuldbrief nicht mehr auffindbar ist. Dies kann den Verkaufsprozess erheblich verzögern, da die Löschung der Grundschuld dann zunächst das Aufgebotsverfahren erfordert.
• Das Verfahren dauert – je nach Amtsgericht – oft mehrere Monate, was bei der Zeitplanung eines Verkaufs mit Ablösung alter Grundschulden berücksichtigt werden sollte.
• Alternative: Viele Banken verzichten heute ohnehin auf die Ausstellung von Briefen und bestellen von vornherein Buchgrundschulden, um genau dieses Risiko zu vermeiden.

Beim Verkauf eines geerbten Hauses stellt der Notar fest, dass eine im Grundbuch eingetragene, längst getilgte Grundschuld als Briefgrundschuld bestellt wurde – der zugehörige Grundschuldbrief ist jedoch seit dem Tod der Erblasserin unauffindbar. Die Bank leitet daraufhin ein Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht ein, um den Brief für kraftlos erklären zu lassen und anschließend die Löschung der Grundschuld zu ermöglichen.