Reservierungsgebühr
Auch: Reservierungsentgelt · Reservierungshonorar
Die Reservierungsgebühr ist ein Geldbetrag, den ein Kaufinteressent zahlt, damit der Makler oder Verkäufer die Immobilie für ihn für einen bestimmten Zeitraum vom Markt nimmt und keinem anderen Interessenten anbietet. In der Praxis ist die rechtliche Wirksamkeit solcher Vereinbarungen zwischen Makler und Käufer stark umstritten und eingeschränkt.
Ausführliche Erklärung
Reservierungsgebühren sind vor allem im Zusammenhang mit Maklerreservierungsvereinbarungen zwischen Makler und Kaufinteressent rechtlich hoch problematisch:
- BGH-Rechtsprechung: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine formularmäßige Reservierungsgebühr, die ein Makler von einem Verbraucher (Käufer) verlangt, unwirksam ist, wenn sie diesen unangemessen benachteiligt (§ 307 BGB) – insbesondere, weil der Makler ohnehin durch die Käuferprovision vergütet wird und die Reservierung keine zusätzliche, eigenständige Gegenleistung darstellt, die eine zweite Zahlungspflicht rechtfertigt. Bereits gezahlte Reservierungsentgelte können daher regelmäßig zurückgefordert werden (BGH, Urteil v. 20.04.2023, I ZR 113/22 zu vergleichbaren Fällen sowie ältere Instanzrechtsprechung).
- Individuell ausgehandelte Vereinbarungen: Anders zu beurteilen kann eine im Einzelfall tatsächlich frei ausgehandelte Reservierungsvereinbarung sein, die eine echte Gegenleistung (z. B. verbindliche Marktrücknahme über einen definierten Zeitraum mit Vertragsstrafe bei Verstoß) enthält – hier ist die Wirksamkeit im Einzelfall zu prüfen.
- Abgrenzung zur Anzahlung: Die Reservierungsgebühr ist keine Kaufpreisanzahlung und wird bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags grundsätzlich nicht auf den Kaufpreis angerechnet – ein weiterer Grund, warum sie rechtlich kritisch gesehen wird.
- Praxisrelevanz für den Makler: Angesichts der restriktiven Rechtsprechung sollten Makler von pauschalen Reservierungsgebühren bei Verbrauchergeschäften absehen bzw. sich rechtlich beraten lassen, um Rückforderungsansprüche und Reputationsschäden zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kaufinteressent zahlt dem Makler 1.500 Euro, damit dieser die Wohnung zwei Wochen lang keinem anderen Interessenten mehr anbietet. Kommt der Kaufvertrag anschließend nicht zustande, weil die Bank die Finanzierung ablehnt, verlangt der Interessent die Reservierungsgebühr zurück – nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung mit guten Erfolgsaussichten, wenn es sich um eine formularmäßige Vereinbarung ohne echte Gegenleistung handelte.