Verwaltungsvergütung
Auch: Managementgebühr · Asset Management Fee
Die Verwaltungsvergütung ist die laufende, meist jährlich anfallende Gebühr, die eine Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) oder ein externer Asset-Manager für die Verwaltung eines Immobilienfonds oder -portfolios erhält. Sie wird üblicherweise als Prozentsatz des investierten Kapitals oder der verwalteten Vermögenswerte (Assets under Management) berechnet.
Ausführliche Erklärung
Die Verwaltungsvergütung deckt die laufenden Kosten für das operative und strategische Management eines Immobilienfonds ab: Portfoliosteuerung, Reporting, Compliance, Investorenkommunikation und die Koordination von Asset- und Property-Management-Dienstleistern. Sie unterscheidet sich von der erfolgsabhängigen Vergütung (Erfolgsvergütung, Promote) dadurch, dass sie unabhängig von der tatsächlichen Wertentwicklung anfällt.
Wichtige Praxisaspekte:
- Bemessungsgrundlage: Üblich sind 0,5-1,5 % p. a. des Nettoinventarwerts (NAV), des Bruttoimmobilienvermögens (Gross Asset Value) oder des zugesagten Kapitals (Committed Capital), je nach Fondsphase. In der Investitionsphase wird häufig auf das zugesagte Kapital abgestellt, nach vollständiger Investition auf den tatsächlichen Portfoliowert.
- Degression bei größeren Fonds: Bei institutionellen Fonds mit hohem Volumen wird die Verwaltungsvergütung oft gestaffelt reduziert ("Fee Break Points").
- Abgrenzung zu Transaktionsgebühren: Zusätzlich zur laufenden Verwaltungsvergütung fallen bei vielen Fonds separate Ankaufs- und Verkaufsgebühren (Akquisitions- bzw. Dispositionsgebühren) an, die in Summe die Gesamtkostenquote (Total Expense Ratio, TER) des Fonds bestimmen.
- Transparenzpflichten: Nach dem Kapitalanlagegesetzbuch müssen Kapitalverwaltungsgesellschaften Höhe und Berechnungsgrundlage der Verwaltungsvergütung in den Anlagebedingungen bzw. dem Verkaufsprospekt offenlegen.
Für Vermittler und Berater von Kapitalanlageimmobilien ist die Höhe der Verwaltungsvergütung ein wichtiger Vergleichsfaktor zwischen konkurrierenden Fondsangeboten, da sie die Nettorendite der Anleger unmittelbar schmälert – hohe laufende Gebühren müssen durch entsprechend höhere Bruttoerträge kompensiert werden, damit die Nettorendite konkurrenzfähig bleibt.
Beispiel aus der Praxis
Eine Kapitalverwaltungsgesellschaft erhebt für einen offenen Immobilien-Spezialfonds eine Verwaltungsvergütung von 0,8 % p. a. des Nettoinventarwerts. Bei einem Fondsvolumen von 500 Millionen Euro entspricht dies jährlichen Verwaltungskosten von 4 Millionen Euro, die vor Ausschüttung an die Anleger vom Fondsvermögen abgezogen werden.
Rechtsgrundlage
- § 101 KAGB – Pflicht zur Angabe der im Geschäftsjahr gezahlten Vergütungen (u. a. Verwaltungsvergütung) im Jahresbericht der Kapitalverwaltungsgesellschaft.
- § 162 KAGB (bei geschlossenen Publikums-AIF anwendbar über § 266 KAGB) – Pflicht zur Offenlegung von Methode, Höhe und Berechnung der Verwaltungsvergütung in den Anlagebedingungen.
- Ergänzend gelten die Vorgaben der Verkaufsprospekte und Anlagebedingungen des jeweiligen Fonds.