Verwendungsersatz (Pacht)

Für Makler, die Pachtverhältnisse - insbesondere Landpacht - begleiten, ist die Abgrenzung zwischen gewöhnlicher Instandhaltung und ersatzfähiger Verwendung praxisrelevant:

• Grundsatz beim Landpachtvertrag: Nach § 590b BGB hat der Verpächter dem Pächter die notwendigen Verwendungen auf die Pachtsache zu ersetzen, soweit sie nicht zu den gewöhnlichen Ausbesserungen zählen, die der Pächter nach § 586 Abs. 2 BGB selbst zu tragen hat. Davon zu unterscheiden sind darüber hinausgehende wertverbessernde Verwendungen, die der Verpächter nur bei vorheriger Zustimmung (oder deren gerichtlicher Ersetzung) nach § 591 BGB erstatten muss, soweit sie den Wert der Pachtsache über die Pachtzeit hinaus erhöhen (Mehrwert).
• Abgrenzung notwendige vs. gewöhnliche Verwendung: Gewöhnliche Ausbesserungen (kleinere laufende Reparaturen, Pflege der Anlagen) trägt der Pächter selbst als Teil seiner Bewirtschaftungspflicht. Notwendige Verwendungen - etwa die Erneuerung eines eingestürzten Wirtschaftsgebäudes, die Sanierung einer schadhaften Drainage oder die Instandsetzung einer für die Bewirtschaftung unverzichtbaren Zufahrt - sind dagegen vom Verpächter zu erstatten, da sie den Bestand oder die Ertragsfähigkeit der Pachtsache als solche sichern.
• Sonstige Pachtverhältnisse: Bei Pachtverträgen außerhalb der Landpacht gilt über die Verweisung in § 581 Abs. 2 BGB das Mietrecht entsprechend, insbesondere die Regelung des § 539 BGB zum Aufwendungsersatz des Mieters bzw. Pächters bei Verwendungen ohne oder mit Zustimmung des Verpächters sowie das Wegnahmerecht für Einrichtungen.
• Wegnahmerecht als Alternative: Verweigert der Verpächter den Ersatz oder wird keine Einigung erzielt, steht dem Pächter unter bestimmten Voraussetzungen ein Wegnahmerecht an von ihm eingebrachten Einrichtungen zu (§ 591a BGB), sofern die Wegnahme ohne unverhältnismäßige Beschädigung der Pachtsache möglich ist.
• Vertragliche Klarstellung: Da Streit über die Abgrenzung von gewöhnlichen Ausbesserungen und ersatzfähigen Verwendungen häufig vorkommt, empfiehlt sich in der Praxis eine detaillierte vertragliche Regelung, welche Instandhaltungsmaßnahmen dem Pächter obliegen und welche dem Verpächter zuzurechnen sind, inklusive Kostenobergrenzen und Anzeigepflichten des Pächters vor größeren Maßnahmen.

Ein Landpächter lässt auf eigene Kosten eine defekte, für die Bewässerung der Felder notwendige Drainageleitung erneuern, nachdem der Verpächter trotz Aufforderung untätig geblieben ist. Da es sich um eine notwendige Verwendung zur Erhaltung der Ertragsfähigkeit der Pachtfläche handelt, kann der Pächter die Kosten vom Verpächter nach § 590b BGB erstattet verlangen.