Vorabpauschale bei Immobilienfonds

Makler, die Kunden zu indirekten Immobilieninvestments (offene Immobilienfonds, Immobilienaktienfonds) beraten oder deren steuerliche Fragen an Steuerberater weiterleiten, sollten den Grundmechanismus kennen.

Berechnung der Vorabpauschale:

• Grundlage ist der Basiszins des Bundesministeriums der Finanzen (abgeleitet aus dem Zinssatz öffentlicher Anleihen), der jährlich zum 1. Januar festgelegt wird.
• Die Vorabpauschale entspricht 70 % des Basiszinses multipliziert mit dem Rücknahmepreis des Fondsanteils zu Jahresbeginn (sogenannter Basisertrag), gedeckelt auf den tatsächlichen Wertzuwachs des Anteils im Kalenderjahr.
• Hat der Fonds im betreffenden Jahr bereits Ausschüttungen vorgenommen, wird die Vorabpauschale um diese Ausschüttungen gekürzt – sie greift also nur "ergänzend", wenn die tatsächliche Ausschüttung unter dem Mindestertrag liegt.
• Bei negativem oder sehr niedrigem Basiszins (wie in einigen Jahren der letzten Dekade) kann die Vorabpauschale auch null betragen.

Praxisrelevanz für Makler:

• Bei Beratung von Anlegern, die zwischen direktem Immobilieneigentum und indirekter Anlage über offene Immobilienfonds abwägen, ist die Vorabpauschale ein Argument gegen die Annahme, Fondsanteile seien steuerlich "aufschiebbar" bis zum Verkauf – tatsächlich fließt jährlich eine gewisse Steuerlast, auch ohne Verkauf oder Ausschüttung.
• Für Immobilienfonds gilt zusätzlich die Teilfreistellung nach § 20 InvStG: Bei Fonds mit überwiegend Immobilienanlage (jeweils mehr als 50 % Immobilienquote – auch bei Auslandsimmobilienfonds, dort bezogen auf Auslandsimmobilien) werden 60 % bzw. 80 % der Erträge (einschließlich der Vorabpauschale) steuerfrei gestellt – dies mindert die tatsächliche Steuerlast erheblich.
• Die Vorabpauschale wird in der Regel automatisch von der depotführenden Bank zum Jahresanfang berechnet und dem Verrechnungskonto belastet bzw. mit dem Sparerpauschbetrag verrechnet, sodass Anleger meist nicht aktiv tätig werden müssen.

Ein Anleger hält Anteile eines thesaurierenden offenen Immobilienfonds im Wert von 50.000 Euro zum Jahresbeginn. Bei einem Basiszins von 2,55 % ergibt sich ein Basisertrag von 1,275 % (70 % von 2,55 %), also 637,50 Euro. Da der Fonds keine Ausschüttung vorgenommen hat und der Wertzuwachs im Jahr höher war, muss der Anleger diese 637,50 Euro als Vorabpauschale versteuern – nach Abzug der Teilfreistellung von 60 % verbleiben 255 Euro steuerpflichtiger Betrag.