Vorhaben- und Erschließungsplan
Auch: VEP
Der Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) ist ein vom Investor (Vorhabenträger) erstellter, detaillierter Plan, der ein konkretes Bauvorhaben sowie dessen Erschließung darstellt. Er bildet zusammen mit einem zwischen Gemeinde und Vorhabenträger geschlossenen Durchführungsvertrag die planungsrechtliche Grundlage für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach § 12 BauGB.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist der VEP vor allem im Zusammenhang mit größeren, investorengetriebenen Bauprojekten relevant (z. B. Wohnquartiere, Gewerbeparks, Einzelhandelsansiedlungen), da er zeigt, wie eng Planungsrecht und privates Investoreninteresse hier verzahnt sind.
Inhalt und Funktion:
Anders als beim klassischen (angebotsorientierten) Bebauungsplan, den die Gemeinde von sich aus für ein Gebiet aufstellt, ohne dass ein konkreter Bauherr feststeht, entsteht der VEP auf Initiative eines Vorhabenträgers (Investors), der ein konkretes Projekt realisieren möchte. Der VEP umfasst typischerweise:
- eine detaillierte Darstellung des geplanten Bauvorhabens (Nutzung, Kubatur, Anzahl und Art der Gebäude),
- die vorgesehene Erschließung (Straßen, Ver- und Entsorgungsleitungen, Stellplätze, Grünflächen),
- oft bereits konkrete Angaben zu Bauzeiten und Realisierungsschritten.
Zusammenspiel mit Durchführungsvertrag und Bebauungsplan:
Der VEP allein entfaltet noch keine baurechtliche Bindungswirkung. Er wird erst rechtlich wirksam, indem die Gemeinde ihn – zusammen mit dem parallel abgeschlossenen Durchführungsvertrag (in dem sich der Vorhabenträger zur Durchführung des Vorhabens und zur Kostentragung verpflichtet) – zur Grundlage des Satzungsbeschlusses für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan macht. Die Gemeinde bleibt dabei Trägerin der Planungshoheit; sie entscheidet im Rahmen ihres Ermessens, ob und in welcher Ausgestaltung sie das Angebot des Vorhabenträgers annimmt.
Vorteile für die Praxis:
- Beschleunigung: Da Planungsinhalt und Realisierungsabsicht von Anfang an konkret feststehen, verläuft das Verfahren häufig zügiger als beim klassischen Angebotsbebauungsplan.
- Kostentragung: Die Kosten für Planung und Erschließung trägt in der Regel der Vorhabenträger vollständig oder überwiegend (vertraglich im Durchführungsvertrag geregelt), was die Gemeinde finanziell entlastet.
- Bindungswirkung: Wird das Vorhaben nicht innerhalb der vereinbarten Frist realisiert, kann die Gemeinde den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufheben (§ 12 Abs. 6 BauGB).
Für den Makler ist wichtig zu wissen: Ändert sich der Vorhabenträger (z. B. durch Grundstücksverkauf), muss regelmäßig auch der Durchführungsvertrag angepasst oder auf den neuen Erwerber übertragen werden – dies sollte bei Transaktionen im Kontext eines VEP-Projekts frühzeitig mit der Gemeinde geklärt werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger möchte auf einem bislang landwirtschaftlich genutzten Grundstück ein Wohnquartier mit 120 Wohneinheiten errichten. Er erarbeitet einen Vorhaben- und Erschließungsplan, der Gebäudeanordnung, Erschließungsstraßen und Grünflächen konkret darstellt, und schließt mit der Gemeinde einen Durchführungsvertrag über Bau und Kostentragung. Auf dieser Grundlage beschließt die Gemeinde einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan, der die Bebauung rechtlich ermöglicht.
Rechtsgrundlage
- § 12 BauGB – Regelt den vorhabenbezogenen Bebauungsplan und den ihm zugrunde liegenden Vorhaben- und Erschließungsplan sowie den Durchführungsvertrag.