Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Auch: VEP · Vorhaben- und Erschließungsplan
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist eine Sonderform des Bebauungsplans nach § 12 BauGB, die – anders als der klassische Angebotsbebauungsplan – nicht abstrakt-generell, sondern maßgeschneidert für ein konkretes, von einem Investor (Vorhabenträger) geplantes Bauvorhaben aufgestellt wird. Grundlage sind ein Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) sowie ein zwischen Gemeinde und Vorhabenträger geschlossener Durchführungsvertrag.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist dieser Bebauungsplantyp vor allem bei größeren Projektentwicklungen relevant, weil er das Zusammenspiel zwischen Gemeinde und privatem Investor prägt und häufig mit verkürzten Realisierungszeiten, aber auch mit besonderen vertraglichen Bindungen einhergeht.
Charakteristika im Vergleich zum "normalen" Bebauungsplan:
- Initiative: Während der klassische (Angebots-)Bebauungsplan von der Gemeinde von sich aus für ein Gebiet ohne feststehenden Bauherrn aufgestellt wird, geht der vorhabenbezogene Bebauungsplan auf die Initiative eines konkreten Vorhabenträgers zurück, der auf eigene Kosten einen Vorhaben- und Erschließungsplan erarbeitet.
- Drei-Elemente-Struktur: Der vorhabenbezogene Bebauungsplan besteht rechtlich aus drei Komponenten: (1) dem eigentlichen Bebauungsplan als Satzung, (2) dem zugrunde liegenden Vorhaben- und Erschließungsplan, und (3) dem Durchführungsvertrag, in dem sich der Vorhabenträger zur Durchführung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist sowie zur Übernahme der Planungs- und Erschließungskosten verpflichtet.
- Bindung an das konkrete Vorhaben: Der Plan ist inhaltlich eng auf das jeweilige Projekt zugeschnitten (Kubatur, Nutzungsart, Erschließung) und kann daher – anders als ein Angebotsbebauungsplan – nicht ohne Weiteres auf ein völlig anderes Vorhaben angewendet werden.
- Kein Anspruch auf Aufstellung: Auch beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan bleibt die Gemeinde in ihrer Planungshoheit frei; ein Investor hat keinen Rechtsanspruch auf den Erlass des Plans (§ 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB stellt dies klar).
Aufhebung bei Nichtdurchführung:
Ein wichtiges Praxiselement: Wird das Vorhaben nicht innerhalb der im Durchführungsvertrag vereinbarten Frist durchgeführt, kann die Gemeinde den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufheben (§ 12 Abs. 6 BauGB). Dies unterscheidet den VEP-Bebauungsplan grundlegend vom regulären Bebauungsplan, der unabhängig von einer tatsächlichen Bebauung fortbesteht.
Praxisrelevanz für Makler:
- Bei der Vermarktung von Grundstücken oder Einheiten in einem VEP-Projekt sollte geprüft werden, ob und in welchem Umfang der Durchführungsvertrag noch Verpflichtungen des ursprünglichen Vorhabenträgers enthält, die bei einem Verkauf des Grundstücks oder Bauvorhabens (z. B. Weiterveräußerung an einen anderen Bauträger) übertragen oder neu verhandelt werden müssen.
- Käufer einzelner Einheiten (z. B. Eigentumswohnungen) sind an die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ebenso gebunden wie bei einem regulären Bebauungsplan.
Beispiel aus der Praxis
Ein Projektentwickler möchte auf einem Gewerbebrachengrundstück ein Einkaufszentrum mit Wohnbebauung errichten. Er reicht bei der Gemeinde einen Vorhaben- und Erschließungsplan ein und schließt einen Durchführungsvertrag ab, in dem er sich zur Fertigstellung innerhalb von vier Jahren sowie zur vollständigen Übernahme der Erschließungskosten verpflichtet. Auf dieser Grundlage beschließt die Gemeinde den vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Verzögert sich das Projekt erheblich über die vereinbarte Frist hinaus, kann die Gemeinde den Plan wieder aufheben.
Rechtsgrundlage
- § 12 BauGB – Regelt den vorhabenbezogenen Bebauungsplan umfassend, einschließlich Vorhaben- und Erschließungsplan, Durchführungsvertrag und Aufhebungsmöglichkeit bei Nichtdurchführung.