Vorplanung

Nach der Grundlagenermittlung (LP 1), in der Ziele, Rahmenbedingungen und Machbarkeit geklärt werden, folgt in der Vorplanung die konzeptionelle Durcharbeitung der Bauaufgabe. Zu den Grundleistungen nach Anlage 10 HOAI zählen unter anderem:

• Analyse der Grundlagen und Klärung der wesentlichen Zusammenhänge, Vorgänge und Bedingungen.
• Erarbeiten eines Planungskonzepts einschließlich Untersuchung alternativer Lösungsmöglichkeiten nach gleichen Anforderungen.
• Vorentwurf mit zeichnerischer Darstellung im geeigneten Maßstab (i. d. R. Grundrisse, Schnitte, Ansichten).
• Vorverhandlungen mit Behörden und anderen an der Planung fachlich Beteiligten über die Genehmigungsfähigkeit.
• Kostenschätzung nach DIN 276 (Kostengruppen erster Ebene) als erste belastbare Kostengrundlage.
• Zusammenstellen aller Vorplanungsergebnisse.

Die LP 2 hat einen Honoraranteil von 7 % am Gesamthonorar der Objektplanung. Sie ist für den weiteren Projektverlauf entscheidend, weil hier grundlegende Entscheidungen zu Gebäudekubatur, Erschließung, Ausrichtung und Kostenrahmen getroffen werden, die in den folgenden Phasen (Entwurfsplanung LP 3, Genehmigungsplanung LP 4) vertieft werden.

Für Makler ist die Vorplanungsphase besonders bei der Bewertung von Grundstücksakquisitionen und Projektentwicklungen relevant: Bereits in dieser frühen Phase lässt sich anhand des Vorentwurfs und der Kostenschätzung abschätzen, ob ein Bauvorhaben wirtschaftlich tragfähig ist und welche Nutzungseinheiten (Anzahl, Größe, Zuschnitt der Wohnungen) realistisch zu erwarten sind – wichtige Informationen für die spätere Vermarktungsstrategie.

Für ein Grundstück, auf dem ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen entstehen soll, erarbeitet der Architekt in der Vorplanung zwei alternative Gebäudekonzepte (Punkthaus vs. Zeilenbau), vergleicht diese hinsichtlich Wohnfläche, Belichtung und geschätzten Baukosten und legt dem Bauherrn eine Empfehlung mit erster Kostenschätzung vor.