Vorsteuerabzug Vermietung

Der Vorsteuerabzug ist das umsatzsteuerliche Gegenstück zur Umsatzsteuerpflicht: Nur wer selbst steuerpflichtige Ausgangsumsätze (hier: die Miete) erzielt, darf die ihm von Handwerkern, Architekten und Lieferanten in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen (§ 15 UStG).

Wann besteht Vorsteuerabzugsrecht bei Vermietung?

• Von Gesetzes wegen umsatzsteuerpflichtig sind bestimmte Vermietungsarten, für die die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 12 UStG nicht gilt – etwa die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen (Beherbergung, unter sechs Monaten), die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen (Parkplätze, Garagen als eigenständige Leistung) oder Betriebsvorrichtungen.
• Durch Option (§ 9 UStG) wird eine an sich steuerfreie Vermietung an einen vorsteuerabzugsberechtigten Unternehmer freiwillig steuerpflichtig gestellt (siehe Umsatzsteueroption Vermietung).
• In beiden Fällen entsteht das Recht, die Vorsteuer aus Herstellungskosten (Neubau), Anschaffungskosten, Erhaltungsaufwand und laufenden Betriebskosten (soweit umsatzsteuerpflichtig, z. B. Verwaltungsdienstleistungen) geltend zu machen.

Wichtige Praxisrisiken:

• Vorsteuerberichtigungszeitraum (§ 15a UStG): Bei Gebäuden gilt ein Berichtigungszeitraum von 10 Jahren ab erstmaliger Verwendung. Ändert sich die Nutzung innerhalb dieses Zeitraums – etwa weil ein Mieterwechsel zu einem nicht vorsteuerabzugsberechtigten Nutzer führt oder die Vermietung steuerfrei wird – muss der ursprünglich gezogene Vorsteuerabzug anteilig zurückgezahlt werden. Dieses Risiko sollte bei der Investitionsentscheidung und im Mietvertrag (Steuerklauseln) berücksichtigt werden.
• Gemischt genutzte Gebäude (teils steuerpflichtig, teils steuerfrei vermietet) erfordern eine Vorsteueraufteilung nach dem Verhältnis der jeweiligen Nutzflächen bzw. Umsätze.
• Der Vorsteuerabzug setzt eine ordnungsgemäße Rechnung mit gesondertem Steuerausweis voraus (§ 14 UStG).

Praxisrelevanz für den Makler: Bei der Vermittlung von Gewerbeimmobilien oder Spezialobjekten (Parkhäuser, Boardinghouses, möblierte Kurzzeitvermietung) sollte auf die umsatzsteuerliche Behandlung hingewiesen werden, da sie die Investitionsrechnung des Käufers erheblich beeinflusst – sowohl positiv (Vorsteuererstattung) als auch als Risiko (Berichtigungspflicht bei Nutzungsänderung).

Ein Investor errichtet ein Parkhaus für 1 Mio. Euro zzgl. 190.000 Euro Umsatzsteuer und vermietet die Stellplätze umsatzsteuerpflichtig. Da die Vermietung von Stellplätzen nicht unter die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 12 UStG fällt, kann er die vollen 190.000 Euro Vorsteuer vom Finanzamt zurückfordern. Verkauft er das Parkhaus nach fünf Jahren an einen Nutzer, der es steuerfrei weitervermietet, muss er die Hälfte des Vorsteuerabzugs (entsprechend der verbleibenden fünf Jahre des zehnjährigen Berichtigungszeitraums) zurückzahlen.