Umsatzsteueroption Vermietung
Auch: Verzicht auf Steuerbefreiung §9 UStG · Option zur Umsatzsteuerpflicht · Optionsausübung Vermietung
Die Vermietung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Vermietet der Eigentümer jedoch an einen Unternehmer, der die Räume nahezu ausschließlich für vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze nutzt, kann er nach § 9 UStG zur Umsatzsteuerpflicht optieren – dann muss er Umsatzsteuer auf die Miete ausweisen, erhält im Gegenzug aber selbst den Vorsteuerabzug aus Baukosten und laufenden Aufwendungen.
Ausführliche Erklärung
Die Umsatzsteuerbefreiung der Vermietung (§ 4 Nr. 12 UStG) klingt zunächst vorteilhaft, führt aber dazu, dass der Vermieter selbst keinen Vorsteuerabzug aus den Herstellungs- und Erhaltungskosten des Gebäudes geltend machen kann – die auf ihm lastende Vorsteuer aus Bau, Sanierung und Verwaltung bleibt ein echter Kostenfaktor. Bei hochpreisigen Gewerbeobjekten kann das erhebliche Beträge ausmachen.
Voraussetzungen der Option (§ 9 Abs. 2 UStG):
- Die Option ist nur zulässig, wenn der Mieter das Objekt für eigene Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen – also im Wesentlichen ein vorsteuerabzugsberechtigter Unternehmer ist (z. B. Handelsunternehmen, produzierendes Gewerbe).
- Nach der Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung muss der Mieter zu mindestens 95 % vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze ausführen (bei Mietverträgen ab 1.1.2004; für ältere Verträge galten teils großzügigere Werte).
- Reine Wohnraumvermietung kann grundsätzlich nicht zur Umsatzsteuer optiert werden, da private Mieter nicht vorsteuerabzugsberechtigt sind.
- Die Option kann bei Gebäuden auch raumweise ausgeübt werden (z. B. nur für gewerblich vermietete Einheiten in einem Mischgebäude), wobei jede Einheit als eigenständiges Vermietungsobjekt betrachtet wird.
Konsequenzen für den Vermieter:
- Er muss auf die Miete 19 % Umsatzsteuer ausweisen und abführen, kann diese aber im Regelfall auf den Mieter umlegen (Nettomiete + USt), der sie wiederum als Vorsteuer geltend macht – im Ergebnis steuerlich neutral für den Mieter.
- Er erhält den vollen Vorsteuerabzug aus Baukosten, Modernisierung und laufenden Betriebskosten (§ 15 UStG).
- Ändert sich später die Nutzung (z. B. Mieterwechsel zu einem nicht vorsteuerabzugsberechtigten Nutzer oder Leerstand mit anschließender steuerfreier Vermietung), droht eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG über den 10-jährigen Berichtigungszeitraum bei Gebäuden – ein erhebliches Risiko, das im Mietvertrag und bei der Objektbewertung berücksichtigt werden sollte.
Praxisrelevanz für den Makler: Bei der Vermittlung von Gewerbeimmobilien (Büro, Logistik, Handel) sollte immer geprüft werden, ob der bisherige oder künftige Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist, da dies über die Optionsmöglichkeit und damit über die tatsächliche Rendite des Investors mitentscheidet.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor errichtet eine Bürohalle für 2 Mio. Euro zzgl. 380.000 Euro Umsatzsteuer und vermietet sie an ein IT-Unternehmen, das ausschließlich steuerpflichtige Beratungsleistungen erbringt. Da der Mieter zu 100 % vorsteuerabzugsberechtigt ist, optiert der Vermieter zur Umsatzsteuerpflicht, weist auf die Miete 19 % USt aus und erhält im Gegenzug die vollen 380.000 Euro Vorsteuer aus den Baukosten vom Finanzamt erstattet.
Rechtsgrundlage
- § 4 Nr. 12 UStG – Grundsätzliche Umsatzsteuerbefreiung der Grundstücksvermietung.
- § 9 UStG – Verzicht auf Steuerbefreiungen (Option), insbesondere Abs. 2 für Vermietungsumsätze.
- § 15 UStG – Vorsteuerabzug.
- § 15a UStG – Berichtigung des Vorsteuerabzugs bei Nutzungsänderung innerhalb des Berichtigungszeitraums.