Umsatzsteuerbefreiung von Grundstücksumsätzen
Auch: §4 Nr.9a UStG · Grunderwerbsteuer-Umsatzsteuer-Konkurrenz
Der Verkauf von Grundstücken und Immobilien unterliegt grundsätzlich nicht der Umsatzsteuer, weil er bereits der Grunderwerbsteuer unterliegt (§ 4 Nr. 9a UStG). Diese Umsatzsteuerbefreiung soll eine doppelte Besteuerung desselben Rechtsgeschäfts mit zwei Verkehrsteuern verhindern.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist diese Regelung vor allem bei gewerblichen Immobilientransaktionen (Gewerbeobjekte, Bauträgergeschäfte, Share Deals) relevant, weil die Steuerbefreiung – anders als beim Wohnungsverkauf an Privatpersonen – für den Verkäufer nachteilig sein kann und deshalb häufig auf sie verzichtet wird.
Grundprinzip: Da der Erwerb eines Grundstücks bereits mit Grunderwerbsteuer belastet wird, befreit § 4 Nr. 9a UStG denselben Vorgang von der Umsatzsteuer. Das gilt für den Verkauf bebauter und unbebauter Grundstücke, Erbbaurechte und grundstücksgleiche Rechte.
Nachteil für Verkäufer: Ist der Verkauf umsatzsteuerfrei, kann der Verkäufer im Gegenzug keinen Vorsteuerabzug für Kosten geltend machen, die dem Verkauf zuzurechnen sind (§ 15 Abs. 2 UStG) – etwa bei zuvor mit Vorsteuerabzug errichteten oder sanierten Gebäuden droht eine Vorsteuerkorrektur nach § 15a UStG.
Option zur Umsatzsteuerpflicht (§ 9 UStG): Bei Verkäufen zwischen Unternehmern kann der Verkäufer im notariellen Kaufvertrag wirksam zur Umsatzsteuerpflicht optieren, wenn der Erwerber das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. Vermietung an vorsteuerabzugsberechtigte Gewerbemieter). Damit kann der Verkäufer seinen eigenen Vorsteuerabzug erhalten bzw. eine drohende Vorsteuerkorrektur vermeiden. Die Option ist bei Verkäufen an Privatpersonen oder umsatzsteuerfrei vermietende Erwerber (z. B. Wohnungsvermietung) ausgeschlossen.
Reverse-Charge-Verfahren: Wird zur Umsatzsteuerpflicht optiert, schuldet nicht der Verkäufer, sondern der erwerbende Unternehmer die Umsatzsteuer (§ 13b Abs. 2 Nr. 3 UStG, Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers) – der Verkäufer stellt eine Nettorechnung ohne Umsatzsteuerausweis.
Abgrenzung Bauträgergeschäfte: Verkauft ein Bauträger ein neu errichtetes Gebäude, ist auch dieser Umsatz grundsätzlich umsatzsteuerfrei nach § 4 Nr. 9a UStG (die Umsatzsteuer auf Baumaterial und Handwerkerleistungen wurde bereits während der Bauphase über den Vorsteuerabzug des Bauträgers verrechnet).
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor verkauft eine Gewerbeimmobilie an einen anderen Unternehmer, der sie an umsatzsteuerpflichtige Büromieter vermieten wird. Ohne Option wäre der Verkauf umsatzsteuerfrei, der Verkäufer müsste aber zuvor abgezogene Vorsteuer teilweise zurückzahlen (Vorsteuerkorrektur). Durch wirksame Option zur Umsatzsteuerpflicht im Kaufvertrag vermeidet er dies; die Umsatzsteuer schuldet im Reverse-Charge-Verfahren der Käufer.
Rechtsgrundlage
- § 4 Nr. 9a UStG – Umsatzsteuerbefreiung für Umsätze, die dem Grunderwerbsteuergesetz unterliegen.
- § 9 UStG – Möglichkeit des Verzichts auf die Steuerbefreiung (Option) unter bestimmten Voraussetzungen.
- § 13b UStG – Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers bei optierten Grundstücksumsätzen.
- § 15a UStG – Vorsteuerberichtigung bei Änderung der Verwendungsverhältnisse.