Vorvermarktungsphase
Auch: Pre-Marketing · Vorvertrieb · Off-Market-Phase
Die Vorvermarktungsphase bezeichnet den Zeitraum, in dem ein Makler eine Immobilie noch nicht öffentlich auf Portalen bewirbt, sondern zunächst ausgewählte Interessenten, Bestandskunden oder Netzwerkkontakte gezielt anspricht. Erst danach folgt der reguläre, breite Vertriebsstart.
Ausführliche Erklärung
Die Vorvermarktung dient dazu, vor dem eigentlichen Marktstart Momentum aufzubauen und die Vermarktungsstrategie zu testen und zu optimieren. Für Makler ist diese Phase strategisch bedeutsam:
- Zwecke: Abgleich mit der eigenen Vormerkliste/Käuferkartei, Testen der Preisvorstellung bei ersten Kontakten, Feinschliff von Exposé und Fotografie anhand von Feedback, sowie Schaffung von Knappheit und Nachfrage vor dem offiziellen Launch.
- Abgrenzung zu Off-Market: Die Vorvermarktungsphase ist meist zeitlich begrenzt (oft 1–4 Wochen) und mündet in eine offizielle, breite Vermarktung. Ein reines Off-Market-Geschäft hingegen wird von vornherein nie öffentlich beworben und komplett diskret über bestehende Kontakte abgewickelt.
- Neubau/Bauträgerprojekte: Bei Neubauvorhaben ist die Vorvermarktung (auch "Pre-Sales") besonders wichtig, da Banken für die Finanzierung oft einen bestimmten Vorverkaufsquote (z. B. 30–50 % reservierte Einheiten) voraussetzen, bevor mit dem Bau begonnen wird.
- Rechtlich unkritisch, aber transparenzpflichtig: Es gibt keine eigene Rechtsnorm für die Vorvermarktung; allgemeine Pflichten (Exposé-Wahrheitspflicht, Energieausweispflicht ab Anzeigenschaltung nach § 87 GEG, Provisionshinweise) gelten aber auch hier, sobald konkrete Angebote gemacht werden.
- Praxistipp: Eine sauber dokumentierte Vorvermarktungsphase mit Interessentenliste erleichtert später den Nachweis der Maklerleistung gegenüber dem Auftraggeber und stärkt die Preisverhandlungsposition, wenn bereits Nachfrage besteht.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler erhält den Alleinauftrag für ein Einfamilienhaus. Statt sofort ein Portalinserat zu schalten, kontaktiert er zunächst zehn vorgemerkte Kaufinteressenten aus seiner Kartei und bietet ihnen exklusive Erstbesichtigungen an. Erst zwei Wochen später, wenn keiner der Interessenten zugeschlagen hat, startet er die reguläre Online-Vermarktung.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Allgemeine Maklerpflichten (Exposé-Richtigkeit, Energieausweispflicht bei öffentlicher Anzeige nach § 87 GEG, Provisionstransparenz) gelten unverändert, sobald Immobilien konkret angeboten werden.