Vorweggenommene Erbfolge
Auch: Übergabevertrag · lebzeitige Vermögensübertragung
Bei der vorweggenommenen Erbfolge übertragen Eltern oder Großeltern Immobilien oder anderes Vermögen bereits zu Lebzeiten auf die designierten Erben, statt die Übertragung erst durch Erbschaft im Todesfall eintreten zu lassen. Häufig behält sich der Übergeber Nutzungsrechte (Nießbrauch, Wohnrecht) oder eine Rente vor.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die vorweggenommene Erbfolge ein häufiger Anlass für Immobiliengeschäfte und -bewertungen, insbesondere bei der Beratung älterer Eigentümer zur Vermögensnachfolge.
Typische Gestaltungsformen:
- Übertragung gegen Nießbrauchsvorbehalt: Der Übergeber bleibt wirtschaftlich weiter Nutznießer (zieht Mieteinnahmen, bewohnt die Immobilie), überträgt aber das zivilrechtliche Eigentum bereits an das Kind. Der Nießbrauch mindert den Wert der Schenkung erbschaftsteuerlich erheblich (Kapitalwert nach § 14 BewG in Abzug zu bringen).
- Übertragung gegen Wohnrecht: Ähnlich, aber beschränkt auf das Recht zum Bewohnen, ohne Nutzung der Erträge (z. B. bei Vermietung durch das Kind).
- Übertragung gegen Versorgungsleistungen/Rente: Statt eines dinglichen Nutzungsrechts erhält der Übergeber eine monatliche Zahlung, die unter bestimmten Voraussetzungen beim Übernehmer als Sonderausgabe abziehbar sein kann (§ 10 Abs. 1a EStG).
- Übertragung mit Gleichstellungsgeldern: Wird nur ein Kind mit der Immobilie bedacht, zahlt dieses oft einen Ausgleich an die Geschwister, um deren spätere Pflichtteilsansprüche zu berücksichtigen.
Steuerliche und rechtliche Vorteile:
- Mehrfachnutzung der Freibeträge: Die persönlichen Freibeträge der Schenkungsteuer (§ 16 ErbStG, z. B. 400.000 Euro pro Kind) leben alle zehn Jahre neu auf – durch frühzeitige, gestaffelte Übertragungen lässt sich die Steuerlast im Vergleich zu einer einmaligen Erbschaft erheblich reduzieren.
- Nutzung von § 13d ErbStG: Bei vermieteten Wohnimmobilien reduziert der 10%-Verschonungsabschlag zusätzlich die Bemessungsgrundlage.
- Pflichtteilsreduktion: Übertragungen, die mehr als zehn Jahre vor dem Erbfall erfolgen, werden bei der Berechnung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs (§ 2325 BGB) anderer Erben grundsätzlich nicht mehr oder nur noch anteilig berücksichigt ("Abschmelzungsmodell": 10 % Abschmelzung pro Jahr).
Praxisrelevanz für Makler: Makler werden häufig zur Wertermittlung des zu übertragenden Objekts hinzugezogen (für die Schenkungsteuererklärung oder zur fairen Bemessung von Gleichstellungszahlungen an Geschwister) und sollten auf die zehnjährige "Abkühlungsfrist" für Pflichtteilsansprüche sowie die Freibetragsfristen hinweisen.
Beispiel aus der Praxis
Eine 70-jährige Eigentümerin überträgt ihr Einfamilienhaus (Verkehrswert 500.000 Euro) auf ihre Tochter, behält sich aber ein lebenslanges Wohnrecht vor. Der Kapitalwert des Wohnrechts wird mit 150.000 Euro bewertet und mindert die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage auf 350.000 Euro – nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro bleibt keine Schenkungsteuer.
Rechtsgrundlage
- § 516 BGB – Grundnorm der Schenkung.
- § 2325 BGB – Pflichtteilsergänzungsanspruch mit Abschmelzungsmodell über zehn Jahre.
- § 7 ErbStG – Schenkungsteuerpflicht bei unentgeltlichen Zuwendungen unter Lebenden.
- § 13d ErbStG – Verschonungsabschlag für vermietete Wohnimmobilien.
- § 14 BewG – Bewertung von Nießbrauchs- und Wohnrechten.