Verschonungsabschlag für vermietete Wohnimmobilien (§ 13d ErbStG)
Auch: §13d ErbStG · Steuerbefreiung vermietete Wohnimmobilien · 10%-Bewertungsabschlag
Der Verschonungsabschlag nach § 13d ErbStG sorgt dafür, dass zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke bei Erbschaft oder Schenkung nur mit 90 % ihres ermittelten Grundbesitzwerts angesetzt werden. Vermietete Wohnimmobilien werden dadurch steuerlich um 10 % günstiger bewertet als selbstgenutzte oder gewerbliche Objekte.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die vermögende Mandanten bei der Nachfolgeplanung oder bei vorweggenommener Erbfolge beraten, ist § 13d ErbStG ein zentraler Baustein neben dem Familienheim-Privileg (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG).
Voraussetzungen:
- Das Grundstück muss zu Wohnzwecken vermietet sein (nicht gewerblich, keine Ferienwohnungen oder kurzfristige Vermietungen à la Airbnb).
- Es darf nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen oder zum begünstigten Betriebsvermögen gehören (dort gelten die spezielleren §§ 13a, 13b ErbStG).
- Maßgeblich ist der Zustand am Bewertungsstichtag (Todes- oder Schenkungszeitpunkt); eine Behaltensfrist nach der Übertragung besteht – anders als bei der Betriebsvermögensbegünstigung – nicht.
- Seit einer Gesetzesänderung (Wirkung ab 6.12.2024) gilt der Abschlag auch für Immobilien in Drittstaaten, sofern ein Informationsaustausch in Steuersachen mit Deutschland besteht (zuvor nur EU/EWR).
Wirkung und Zusammenspiel mit anderen Vergünstigungen:
Der Abschlag mindert lediglich die Bemessungsgrundlage um 10 % – er ist unabhängig von den persönlichen Freibeträgen (§ 16 ErbStG, z. B. 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro pro Kind) und kann mit diesen kombiniert werden. Er ist besonders relevant bei größeren vermieteten Mehrfamilienhäusern oder Portfolios, wo die Bemessungsgrundlage die Freibeträge deutlich übersteigt.
Praxisrelevanz für Makler: Bei der Wertermittlung für erbschaft- oder schenkungsteuerliche Zwecke (Verkehrswertgutachten, Ertragswertberechnung) ist zu klären, ob das Objekt zu Wohnzwecken vermietet ist, da dies unmittelbar die Steuerlast der Erben/Beschenkten und damit auch die Verkaufsentscheidung (z. B. Notwendigkeit eines Verkaufs zur Begleichung der Erbschaftsteuer) beeinflusst.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vater überträgt seiner Tochter ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit einem Grundbesitzwert von 1.000.000 Euro. Dank § 13d ErbStG werden nur 900.000 Euro angesetzt. Nach Abzug des Kind-Freibetrags von 400.000 Euro verbleiben 500.000 Euro als steuerpflichtiger Erwerb, statt 600.000 Euro ohne den Abschlag.
Rechtsgrundlage
- § 13d ErbStG – 10 %-Bewertungsabschlag für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke im In- und (unter Bedingungen) Ausland.
- § 16 ErbStG – persönliche Freibeträge, die zusätzlich zum Abschlag greifen.
- § 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG – gesondertes, umfassenderes Familienheim-Privileg (nicht zu verwechseln mit § 13d).