Wartungskosten
Auch: Wartungskostenumlage
Wartungskosten sind die Kosten für die regelmäßige, planmäßige Prüfung, Pflege und Funktionskontrolle technischer Gebäudeanlagen (z. B. Heizung, Aufzug, Rauchwarnmelder). Sie zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten, soweit sie in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) als Bestandteil einzelner Kostenarten genannt sind.
Ausführliche Erklärung
Die BetrKV nennt "Wartung" nicht als eigene, allgemeine Betriebskostenart, sondern als Bestandteil mehrerer einzelner Positionen in § 2 BetrKV – etwa bei der Etagenheizung (Nr. 4 Buchst. b), bei zentralen Warmwasseranlagen (Nr. 5 Buchst. b) oder beim Aufzug (Nr. 7, "Pflege der Anlage"). Wartungskosten sind damit stets im Kontext der jeweiligen Anlage zu betrachten und nicht als eigenständige Sammelposition abzurechnen.
Entscheidend für die Umlagefähigkeit ist die Abgrenzung zur Instandhaltung und Instandsetzung: Reine Wartung (turnusmäßige Inspektion, Pflege, kleinere Justierungen im Rahmen von Wartungsverträgen) ist umlagefähig. Reparaturen, der Austausch von Bauteilen oder die Beseitigung von Mängeln fallen dagegen unter Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten und sind nach § 556 Abs. 1 BGB i. V. m. § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV ausdrücklich nicht umlagefähig, sondern vom Vermieter zu tragen. In der Praxis vermischen Wartungsverträge häufig beide Leistungen (z. B. "Vollwartungsvertrag" mit Ersatzteilpauschale) – hier muss der Vermieter den umlagefähigen Wartungsanteil vom nicht umlagefähigen Instandhaltungsanteil sauber trennen, da sonst die gesamte Position bei Beanstandung streitig werden kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter schließt für die Heizungsanlage einen jährlichen Wartungsvertrag mit einem Installateurbetrieb ab, der die Inspektion, Reinigung und Einstellung der Anlage umfasst. Diese Kosten kann er über die Heizkostenabrechnung anteilig auf die Mieter umlegen. Muss im selben Jahr zusätzlich ein defekter Brenner ausgetauscht werden, sind diese Reparaturkosten dagegen nicht umlagefähig und verbleiben beim Vermieter.
Rechtsgrundlage
- § 2 BetrKV – nennt Wartung als Bestandteil einzelner Betriebskostenarten (u. a. Nr. 4, 5, 7).
- § 556 Abs. 1 BGB i. V. m. § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV – Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind ausdrücklich keine Betriebskosten.