Wegenutzungsrecht

Für Makler ist das Wegenutzungsrecht vor allem bei Hinterliegergrundstücken, geteilten Grundstücken und ländlichen Lagen von praktischer Bedeutung, weil es die tatsächliche Erschließung und damit die Bebaubarkeit und Nutzbarkeit eines Grundstücks maßgeblich beeinflusst:

• Rechtsgrundlage und Bestellung: Regelmäßig wird das Wegenutzungsrecht als Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB bestellt: Das begünstigte Grundstück (herrschendes Grundstück) erhält das Recht, den Weg auf dem belasteten Grundstück (dienendes Grundstück) zu nutzen. Die Bestellung erfolgt durch notarielle Einigung und Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs des dienenden Grundstücks.
• Gesetzliches Notwegrecht als Auffanglösung: Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung zu einem öffentlichen Weg und wurde kein vertragliches Wegenutzungsrecht bestellt, kann der Eigentümer von den Nachbarn nach § 917 BGB die Duldung eines Notwegs gegen Zahlung einer Notwegrente verlangen. Das gesetzliche Notwegrecht ist jedoch subsidiär und setzt voraus, dass die fehlende Verbindung nicht durch eigenes Verhalten des Berechtigten verursacht wurde.
• Umfang und Ausgestaltung: Der Umfang des Wegenutzungsrechts (z. B. nur zu Fuß, auch mit Fahrzeugen, für welche Zwecke) ergibt sich aus der Eintragungsbewilligung bzw. der zugrunde liegenden Vereinbarung und sollte möglichst präzise formuliert sein, um spätere Streitigkeiten zwischen den Grundstückseigentümern zu vermeiden.
• Praxisrelevanz für Makler: Bei Hinterliegergrundstücken oder aus größeren Flächen herausgeteilten Bauplätzen sollte stets geprüft werden, ob ein im Grundbuch eingetragenes Wegenutzungsrecht besteht, das die Erschließung dauerhaft sichert – ein rein schuldrechtlich (also nur zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien) vereinbartes Wegenutzungsrecht bindet einen Grundstückserwerber grundsätzlich nicht.
• Abgrenzung: Vom privatrechtlichen Wegenutzungsrecht zwischen Grundstückseigentümern zu unterscheiden ist der öffentlich-rechtliche Wegenutzungsvertrag zwischen einer Gemeinde und einem Versorgungsunternehmen zur Verlegung von Leitungen in öffentlichen Straßen.

Ein Hinterliegergrundstück ohne direkten Zugang zur öffentlichen Straße erhält über das vorgelagerte Grundstück ein im Grundbuch eingetragenes Wegenutzungsrecht, das dem jeweiligen Eigentümer erlaubt, einen festgelegten Streifen des Vordergrundstücks zu Fuß und mit Fahrzeugen zu nutzen. Bei einem späteren Verkauf des Hinterliegergrundstücks geht dieses Recht automatisch mit über, da es als Grunddienstbarkeit dinglich gesichert ist.