Geh- und Fahrrecht
Auch: Geh- und Fahrtrecht · Durchfahrtsrecht
Das Geh- und Fahrrecht ist eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit, die es dem jeweiligen Eigentümer eines begünstigten Grundstücks erlaubt, einen bestimmten Bereich eines fremden Grundstücks zu Fuß zu begehen und mit Fahrzeugen zu befahren – typischerweise, um ein sonst nicht ausreichend erschlossenes Hinterliegergrundstück zu erreichen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler gehört das Geh- und Fahrrecht zu den praxisrelevantesten Grunddienstbarkeiten, weil es unmittelbar die Zufahrt und damit die Nutzbarkeit eines Grundstücks betrifft:
- Rechtsnatur: Es handelt sich um eine Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB, die zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines herrschenden Grundstücks besteht und ein dienendes Grundstück belastet. Die Bestellung erfolgt durch notarielle Einigung zwischen den beteiligten Eigentümern und die Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs des dienenden Grundstücks (§ 873 BGB).
- Dinglicher Charakter: Da das Recht dinglich, also grundstücksbezogen und nicht personenbezogen, ausgestaltet ist, bleibt es auch bei einem Eigentümerwechsel des herrschenden oder des dienenden Grundstücks bestehen – anders als eine rein schuldrechtliche Nutzungsvereinbarung zwischen den ursprünglichen Vertragspartnern.
- Umfang: Der genaue Umfang – etwa ob nur Fußgänger oder auch Kraftfahrzeuge, Lieferverkehr oder land- und forstwirtschaftliche Maschinen berechtigt sind – ergibt sich aus der Eintragungsbewilligung und sollte möglichst präzise formuliert sein, um spätere Auslegungsstreitigkeiten zu vermeiden.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermarktung von Hinterliegergrundstücken oder aus größeren Flächen abgeteilten Bauplätzen ist zu prüfen, ob ein Geh- und Fahrrecht im Grundbuch eingetragen ist. Fehlt eine solche gesicherte Zufahrt, kann die Bebaubarkeit oder der spätere Verkehrswert des Grundstücks erheblich eingeschränkt sein.
- Wertrelevanz für das belastete Grundstück: Umgekehrt mindert ein eingetragenes Geh- und Fahrrecht regelmäßig den Wert des dienenden Grundstücks, da der belastete Grundstücksstreifen in seiner Nutzung (insbesondere Bebauung) eingeschränkt ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein hinter einem straßenseitigen Wohnhaus liegendes Baugrundstück wird über einen schmalen Streifen des vorderen Grundstücks erschlossen. Zur dauerhaften Sicherung der Zufahrt wird zugunsten des Hinterliegergrundstücks ein Geh- und Fahrrecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch des vorderen Grundstücks eingetragen. Wird später eines der beiden Grundstücke verkauft, bleibt das Recht unverändert bestehen.
Rechtsgrundlage
- § 1018 BGB – Grunddienstbarkeit als Rechtsgrundlage des Geh- und Fahrrechts.
- § 873 BGB – Erfordernis von Einigung und Eintragung im Grundbuch für die Bestellung dinglicher Rechte.