Geh- und Fahrtrecht
Auch: Wegerecht · Geh- und Fahrrecht
Das Geh- und Fahrtrecht ist ein dingliches Nutzungsrecht an einem fremden Grundstück: Der Berechtigte darf über ein bestimmtes „dienendes" Grundstück gehen und fahren, um sein eigenes, oft dahinterliegendes Grundstück zu erreichen. Es wird als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen und ist unabhängig vom Eigentümerwechsel wirksam.
Ausführliche Erklärung
In der Praxis entsteht ein Geh- und Fahrtrecht meist dann, wenn ein Grundstück nicht direkt an eine öffentliche Straße grenzt (Hinterliegergrundstück) oder wenn eine gemeinsame Zuwegung mehrerer Parzellen sinnvoller ist als separate Zufahrten. Für den Makler ist dieser Begriff hochrelevant, da er sowohl werterhöhend (gesichertes Wegerecht als Vorteil) als auch wertmindernd (Belastung des eigenen Grundstücks durch fremdes Wegerecht) wirken kann.
Rechtliche Einordnung:
- Als Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) ist das Recht an das jeweilige herrschende Grundstück gebunden, nicht an eine Person – es geht bei Verkauf automatisch mit über.
- Alternativ kann es als beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) einer bestimmten Person zustehen; dann erlischt es mit deren Tod bzw. Auflösung und geht nicht automatisch auf einen Käufer über.
- Die Eintragung erfolgt in Abteilung II des Grundbuchs des belasteten (dienenden) Grundstücks; im Grundbuch des begünstigten Grundstücks kann ein Herrschvermerk erscheinen.
- Umfang und Nutzungsart (Fußgänger, PKW, LKW, Ver- und Entsorgungsfahrzeuge) sollten in der Eintragungsbewilligung möglichst konkret beschrieben sein, da Streit über den zulässigen Umfang häufig vorkommt.
- Unterhaltungspflicht der Wegefläche ist gesetzlich nicht automatisch geregelt und sollte vertraglich (Kostenverteilung) festgelegt werden.
Für Makler wichtig: Bei Objekten mit Zufahrt über Nachbargrundstück unbedingt Grundbuchauszug prüfen, ob ein Recht eingetragen ist oder nur eine bloße Duldung besteht – Letzteres bietet keinen Bestandsschutz gegenüber neuen Eigentümern.
Beispiel aus der Praxis
Ein Grundstück liegt hinter einem straßenseitigen Vorderliegergrundstück. Im Grundbuch des Vorderliegers ist zugunsten des Hinterliegers ein Geh- und Fahrtrecht als Grunddienstbarkeit eingetragen, das eine 3 Meter breite Zufahrt sichert. Beim Verkauf des Hinterliegergrundstücks geht das Recht automatisch auf den Käufer über, ohne dass eine neue Vereinbarung nötig ist.
Rechtsgrundlage
- § 1018 BGB – Grunddienstbarkeit: Nutzungsrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks.
- § 1090 BGB – Beschränkte persönliche Dienstbarkeit als Alternative, wenn das Recht personengebunden bleiben soll.
- GBO – Eintragungspflicht im Grundbuch zur dinglichen Wirksamkeit gegenüber Dritten.